I cambiamenti nel settore immobiliare hanno portato alla crescente diffusione degli affitti brevi in ambito condominiale, specialmente nelle grandi città e nelle località turistiche. L’incremento della mobilità professionale, il turismo e la possibilità di trarre profitto anche di piccoli immobili hanno contribuito a rendere questa forma di locazione un fenomeno sempre più significativo. Tuttavia il divieto di affitti brevi in ambito condominiale rappresenta un tema ricorrente di discussione e fonte di numerosi contenziosi fra proprietari e vicini di casa.
Da una parte, chi desidera mettere a reddito il proprio bene deve confrontarsi non solo con la normativa nazionale, ma anche con i regolamenti regionali e le regole interne allo stabile. Dall’altra, i residenti manifestano preoccupazioni per il via vai di persone, la gestione delle parti comuni e la tutela della tranquillità domestica.
Definizione di affitti brevi e differenze rispetto ad altri tipi di locazioni
Un errore comune riguarda la confusione tra affitti brevi e attività di tipo ricettivo quali bed & breakfast, case vacanza, affittacamere, locande. Nel caso degli affitti brevi, infatti, il servizio consiste nella semplice messa a disposizione dell’immobile arredato, senza l’erogazione di colazione, pulizia giornaliera o altri servizi accessori che connotano la normativa per l’extralberghiero. La normativa applicabile insiste sulle sole categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10), relative alle case di civile abitazione e alle loro pertinenze.
Il termine affitto breve identifica una particolare tipologia di contratto di locazione a uso abitativo, la cui durata non può superare mai i trenta giorni per la stessa persona nell’anno solare. Ciò significa che è possibile stipulare più contratti nell’arco dell’anno, purché ognuno rispetti il limite temporale fissato. Questa formula si distingue nettamente dai tutti gli altri contratti, dai transitori ai 4+4 e 3+2
La scelta della tipologia contrattuale influisce su obblighi, limiti e prospettive, con impatti rilevanti anche sulla vita in condominio.
Il ruolo dell’assemblea condominiale, limiti e poteri sugli affitti brevi
L’impianto normativo italiano sancisce con chiarezza che le assemblee non possono intervenire limitando i diritti dei singoli sulla proprietà esclusiva, a meno che tali limiti non siano espressamente previsti nel regolamento di natura contrattuale (art.1138 c.c.).
Il solo fatto di deliberare a maggioranza in sede assembleare un divieto del genere non conferisce alcuna efficacia a tale decisione. Una delibera assembleare che limiti la facoltà di locare un immobile risulta nulla, essendo contraria alle prerogative proprietarie garantite dalla legge. L’assemblea non può vietare, a maggioranza, l’istituzione o la prosecuzione di affitti brevi.
Qualsiasi tentativo di impedire la locazione breve esclusivamente tramite maggioranza assembleare è privo di valore. Solo l’unanimità di tutti i partecipanti, o una previsione vincolante all’interno del regolamento contrattuale, può incidere sui diritti individuali di ciascun condomino.
L’assemblea rimane invece pienamente titolata a regolamentare l’utilizzo delle parti comuni (scale, androni, giardini), la ripartizione delle spese e la salvaguardia del decoro architettonico. L’assemblea può: disciplinare modalità di uso delle parti comuni, promuovere orari di silenzio, vigilare sulla ripartizione delle spese.
Il regolamento condominiale, quando può vietare effettivamente gli affitti brevi?
La presenza di una specifica clausola nel regolamento di condominio rappresenta l’unico strumento legalmente valido per vietare le locazioni brevi. Non tutte le tipologie di regolamento, però, sono idonee a introdurre simili limitazioni. Secondo la giurisprudenza prevalente, le limitazioni riguardanti il godimento delle proprietà esclusive, tra cui appunto l’affitto breve, devono trovare posto in un regolamento contrattuale regolarmente accettato da ciascun proprietario o adottato all’unanimità.
I regolamenti assembleari, anche se approvati dalla maggioranza, non hanno efficacia sulle porzioni individuali e non possono pregiudicare i diritti reali riconosciuti ai condomini.
Solo il regolamento di tipo contrattuale può vietare esplicitamente le locazioni brevi. La modifica di queste disposizioni richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Le clausole formulate in maniera generica rischiano di non essere giudicate valide in caso di controversia.
Un impedimento generico, come il divieto di “attività che possano disturbare la quiete” o la menzione alle attività di tipo B&B, non è sufficiente secondo gli indirizzi delle Corti. Occorre pertanto prestare particolare attenzione alla lettura e interpretazione delle regole vigenti nello stabile, anche in sede di acquisto di una nuova unità.
Il rispetto del regolamento rimane imprescindibile per tutti, compresi i nuovi acquirenti, a patto che il documento venga richiamato nell’atto di compravendita e sottoscritto esplicitamente dagli stessi.
I regolamenti condominiali si distinguono tra quelli contrattuali, generalmente predisposti dal costruttore e allegati agli atti di compravendita, e quelli di origine assembleare, deliberati a maggioranza dei partecipanti secondo quanto dispone l’art. 1138 c.c.
Solo la prima tipologia ha forza vincolante sui diritti delle proprietà esclusive, compresa la possibilità di introdurre vincoli circa la destinazione degli immobili. I regolamenti assembleari invece si occupano della gestione delle parti comuni e delle spese, senza incidere sulla facoltà di locare i singoli appartamenti.
La validità di una clausola di divieto si fonda sulla sua chiarezza e specificità. Secondo la Cassazione, vengono ritenute efficaci esclusivamente quelle disposizioni che vietano espressamente e in modo univoco la locazione breve, con riferimento puntuale alla durata. Divieti generici, o riferimenti ad attività diverse (ad esempio B&B, affittacamere, ecc.), non possono essere estesi agli affitti brevi senza apposita previsione. Eventuali divieti inseriti in regolamenti non contrattuali, o deliberati solo a maggioranza, sono da considerarsi inefficaci e quindi impugnabili senza limiti temporali.
Obblighi e responsabilità del proprietario in caso di affitti brevi
Chi decide di puntare sulla locazione breve deve adempiere a una serie di doveri, sia verso i condomini che verso l’autorità pubblica. Il proprietario risponde personalmente per il comportamento degli ospiti rispetto alle regole condominiali e all’ordine pubblico. È sua cura, innanzitutto, fornire agli inquilini temporanei una copia del regolamento vigente e assicurarsi che lo rispettino in ogni parte.
Un altro adempimento imprescindibile riguarda la sicurezza: la normativa impone l’identificazione di tutti gli ospiti, anche per soggiorni brevi, e la trasmissione dei dati anagrafici mediante il portale “Alloggiati Web” alla Questura territorialmente competente. L’inosservanza di tale obbligo comporta pesanti sanzioni, tra cui l’arresto e multe fino a 209 euro.
Inoltre il locatore ha la responsabilità per:
- Rispetto della quiete e della sicurezza del condominio, in relazione a comportamenti rumorosi o dannosi degli ospiti;
- corretta comunicazione delle regole su uso delle parti comuni e orari di silenzio;
- adempimento degli obblighi di registrazione e trasmissione dati agli organi di pubblica sicurezza;
- risoluzione di eventuali reclami e mediazione nelle controversie interne.
La gestione trasparente e rigorosa dei propri doveri riduce i rischi di contenzioso e di sanzioni a carico del proprietario, garantendo al tempo stesso un clima di fiducia fra i vari componenti della compagine condominiale.
Rischi, controversie e best practice per la convivenza in condominio
L’attività di locazione breve può originare una quantità significativa di problematiche quali rumori, uso improprio delle parti comuni e malintesi sul rispetto delle regole. Nei casi più gravi, si assiste a richieste di intervento dell’amministratore o delle autorità di pubblica sicurezza per sanzionare comportamenti inaccettabili.
Le controversie più frequenti riguardano:
- disturbi alla quiete pubblica e rumori fuori orario;
- danni alle aree comuni
- non osservanza degli obblighi di identificazione degli ospiti.
Una buona prassi prevede l’inserimento nei contratti di locazione – sempre obbligatori anche per 1 sola notte – di clausole che impegnano gli inquilini temporanei al rispetto delle regole e la loro piena responsabilizzazione su eventuali danni o violazioni che possano arrecare disagio agli altri residenti.
Locazioni brevi in condominio: il quadro normativo e il ruolo dell’assemblea
La crescente diffusione degli affitti brevi ha reso la loro gestione un tema centrale nel diritto condominiale. Spesso si discute se sia possibile vietare queste locazioni, ma è fondamentale distinguere tra ciò che è permesso dalla legge e ciò che non lo è.
La definizione di affitti brevi e la distinzione legale:
Dal punto di vista legale, un affitto breve è un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo che non supera i 30 giorni. Si differenzia dalle altre forme di locazione per alcune caratteristiche chiave:
- Durata: Non deve superare i 30 giorni per ogni singolo contratto.
- Servizi accessori: A differenza di attività ricettive come i B&B, le case vacanza o gli affittacamere, non include la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione, la pulizia quotidiana o il cambio biancheria.
- Finalità: Serve a soddisfare esigenze abitative temporanee, non a creare una residenza abituale.
Il settore degli affitti brevi è regolato dal DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 convertito poi dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96
Se concedete a un property manager la possibilità di gestire il vostro appartamento in vostra vece, assicuratevi che nel contratto digestione vengano inserite le clausole delle responsabilità qui citate e le relative conseguenze civili, pecuniarie e penali.
Specifico per correttezza che questi consigli e deduzioni in merito al problema Affitti brevi/Condominio sono frutto di una esperienza nell’ambito extralberghiero di durata ventennale e che hanno solo valore informativo per chi è interessato al problema.
Alfredo Dal Ferro
Presidente Associazione BBVarese
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