Il fenomeno degli affitti brevi (piattaforme tipo Airbnb, Booking, ecc.) ha trasformato radicalmente il volto dei nostri condomini. Quello che un tempo era un luogo dove si conoscevano i vicini di casa, oggi si ritrova spesso a essere una sorta di “albergo diffuso”, con un viavai continuo di turisti, valigie trascinate sui pavimenti a ogni ora e un turnover incessante di volti sconosciuti.

Se da un lato gli affitti brevi rappresentano una risorsa economica importante per il proprietario dell’immobile, dall’altro pongono serie sfide per la vivibilità del condominio e la sicurezza.

Il limite del Regolamento Condominiale

Il primo grande interrogativo che assilla le assemblee è: “Possiamo vietare gli affitti brevi?”. La giurisprudenza è chiara: per vietare l’attività di affittacamere o locazione breve, è necessario che nel regolamento condominiale di natura contrattuale (quello approvato all’unanimità o allegato ai rogiti d’acquisto) esista una clausola specifica e vincolante che limiti la destinazione d’uso degli appartamenti.

Una semplice delibera assembleare, approvata a maggioranza, non è sufficiente a impedire a un proprietario di affittare il proprio appartamento, poiché andrebbe a limitare un diritto di proprietà garantito dalla legge.

Come tutelarsi: non si può vietare, ma si può regolare

Anche in assenza di un divieto assoluto, il condominio non è impotente. Ecco come proteggere il decoro e la tranquillità:

1. Il Regolamento di Polizia Condominiale

Se non possiamo vietare l’attività, possiamo regolamentarla con un regolamento di polizia interna. Questo può imporre:

• Comportamenti: Regole ferree sul rispetto degli orari di silenzio e sull’uso delle aree comuni (es. divieto di utilizzo delle zone ricreative o piscina per gli ospiti occasionali).
• Segnalazione: Obbligo per il proprietario di comunicare all’amministratore (per ragioni di sicurezza e di corretta ripartizione dei costi accessori) la presenza di ospiti, nel rispetto della normativa sulla privacy.

2. Ripartizione dei Costi Accessori

Un continuo ricambio di ospiti porta a un maggiore utilizzo di ascensori, pulizie delle scale, luce negli spazi comuni e consumo d’acqua.

• L’amministratore può prevedere una quota maggiorata delle spese condominiali per le unità immobiliari destinate ad affitto breve, basandosi su un uso più intenso dei servizi comuni, a patto che questo sia giustificato da tabelle di uso effettivo o da un’integrazione del regolamento.

3. Sicurezza: Il “Diritto” di sapere

La sicurezza è il punto più critico. Il condominio ha il diritto di sapere chi transita negli spazi comuni. È buona norma (e spesso obbligo di legge locale) imporre al proprietario che gestisce gli affitti brevi di:

• Trasmettere regolarmente i dati degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.
• Garantire che gli ospiti siano informati, all’arrivo, delle regole di convivenza condominiale (magari fornendo loro un “decalogo del buon vicino” redatto dal condominio).

La via della Diplomazia

Il conflitto tra residenti stabili e turisti è spesso alimentato dalla mancata comunicazione. Spesso il turista non è “cattivo”, è solo inconsapevole delle dinamiche di un palazzo residenziale.

• L’idea in più: Perché non creare una bacheca all’ingresso o un QR code all’interno dell’appartamento che spieghi con cortesia: “Ti trovi in un condominio residenziale, rispetta il silenzio dei tuoi vicini”?

Conclusione

Trasformare un appartamento in un’attività ricettiva è un diritto del proprietario, ma vivere serenamente in casa propria è un diritto dei vicini. La soluzione non è la guerra aperta tra “stabili” e “turisti”, ma un patto di convivenza chiaro e condiviso.

Se siete amministratori o condòmini alle prese con questa trasformazione, il consiglio è quello di affrontare il tema in assemblea non per “chiudere la porta”, ma per definire le regole d’ingaggio. La trasparenza e il rispetto reciproco sono gli unici strumenti in grado di trasformare il “viavai turistico” in un fenomeno gestibile e non invasivo.

Il vostro condominio ha già adottato un regolamento specifico per gli affitti brevi o regna ancora l’anarchia? La chiarezza oggi è l’unico modo per evitare contenziosi domani.