Il condominio subisce improvvisamente l’interruzione di un’utenza importante: riscaldamento che non funziona più in pieno inverno e con temperature sotto lo zero, rubinetti a secco per interruzione della somministrazione d’acqua, sospensione della fornitura elettrica e conseguente blocco di impianti ed altro ancora. Cosa sarà mai successo?
I condòmini allarmati cercano di contattare l’amministratore, inutilmente. Il telefono squilla a vuoto, il cellulare è staccato, l’ufficio è chiuso ed è scomparso anche il nome dal citofono, a casa risulta assente.
Qualcuno più intraprendente contatta la compagnia di distribuzione ed emerge che ci sono importanti morosità delle quali i condòmini non sono, ovviamente, a conoscenza, atteso che gli avvisi ed il preavviso di distacco, vengono inviati all’amministratore.
Può accadere che si scopra che anche altri condominî amministrati dallo stesso amministratore siano nella medesima situazione e che l’ammontare del “buco” superi le centinaia di migliaia di euro.
L’amministratore è scappato con la cassa? Ha forse usato i soldi del condominio per scopi personali? Saltare alle conclusioni è facile, ma non sempre porta a soluzioni. Quel che è certo è che quando si verificano fatti simili, la gestione è stata quantomeno superficiale e condotta in maniera inappropriata.
Vediamo, allora, quando emerge una responsabilità penale dell’amministratore, come essa si caratterizzi, e cosa possono fare i condòmini per uscire da quello che sembra essere un incubo.
Uno dei profili più rilevanti del mandato che lega l’amministratore di condominio ai condòmini è costituito dalla gestione del denaro di questi ultimi. Non dimentichiamo che il condominio non ha una autonoma personalità giuridica ma è costituito dall’insieme dei componenti l’assemblea, e che è questo organismo collettivo ad essere, sempre, titolare delle utenze, dei debiti collegati, responsabilità economiche anche verso terzi e, principalmente, il diritto di decidere come disporre dei beni e degli interessi condominiali.
Tra le attribuzioni dell’amministratore di condominio, rientrano, secondo l’art. 1130 del codice civile, la riscossione dei contributi, l’erogazione delle spese occorrenti per le manutenzioni ordinarie e per l’esercizio dei servizi comuni; deve, inoltre, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni degli edifici, conservare la documentazione contabile della propria gestione, attestazioni dei pagamenti e aggiornare lo stato degli stessi, l’esecuzione degli adempimenti fiscali, relazionare sulle eventuali liti in corso, redigere il rendiconto annuale di gestione.
L’approvazione dei bilanci da parte dell’assemblea costituisce un elemento fondamentale nella gestione: in funzione del bilancio preventivo vengono stabiliti importi e scadenze delle quote ordinarie, secondo le deliberazioni dell’assemblea si determinano anche le riscossioni di quote per lavori straordinari, pertanto l’amministratore riceve dai condòmini somme di danaro che sono destinate a specifici pagamenti o che vengono riversate nella cassa condominiale al fine di far fronte alle spese di gestione secondo quanto approvato in assemblea.
Per questo l’appropriazione indebita rientra senza dubbio tra i reati di cui l’amministratore può rendersi responsabile quando utilizza le risorse condominiali per scopi diversi da quelli cui essere sono state destinate.
È il caso di distinguere tra responsabilità civile e responsabilità penale dell’amministratore, poiché la cattiva gestione (mala gestio) costituisce una violazione del contratto di mandato. In pratica, l’amministratore che gestisce male, con superficialità in modo confuso e senza rispettare regole contabili, scadenze, cura nella custodia dei documenti registrazione dei pagamenti, come nella maggior parte dei casi descritti in introduzione, è responsabile sul piano civile, per non aver svolto il suo incarico con professionalità e diligenza. In virtù di tanto, l’amministratore risponde sia dei danni di natura patrimoniale che di quelli di natura non patrimoniale, per i quali anche i singoli condòmini possono agire in giudizio al fine di chiedere il risarcimento.
Non solo sarà fondamentale che l’amministratore abbia una copertura assicurativa valida, al fine di attivare un’azione a tutela del condominio e per il risarcimento di tutti i danni, ma occorrerà che l’assemblea sollevi rapidamente dall’incarico incarico l’amministratore, per conferire il mandato ad uno nuovo, anche al fine di ricostruire la contabilità e gli elementi di gestione, per risolvere i problemi contingenti, ed eventualmente conferire anche un incarico ad un perito contabile, nei casi più gravi e ricostruire documenti ed elementi di gestione.
Quando si parla di responsabilità penale e in particolare di appropriazione indebita?
Gli elementi che caratterizzano il reato di appropriazione indebita sono costituiti dall’intenzionale sviamento di denaro o altra cosa mobile di cui l’autore abbia, a qualsiasi titolo, il possesso. Questo possesso implica che i beni affidati all’autore del reato, abbiano una destinazione stabilita da chi ne è legittimo titolare. È esattamente la posizione dell’amministratore, il quale deve utilizzare i beni del condominio secondo il mandato gestionale ricevuto, egli non è mai, in nessun momento, titolare di diritti, ma soltanto gestore. Quando il suo comportamento manifesti l’intenzione di utilizzare quei beni, quelle risorse, in maniera diversa da quanto stabilito dall’assemblea, oppure nell’interesse proprio e anche nell’interesse di terzi, si realizza quella “interversione del possesso” che è l’essenziale carattere del reato previsto dall’art. 646 del codice penale.
Altro elemento è il conseguimento di un profitto: per profitto si intende qualsiasi vantaggio, anche non economico, ottenuto in proprio favore o in favore di altri.
Sono ormai molto numerose le sentenze in tema di appropriazione indebita dell’amministratore che, ripercorrendo in breve la giurisprudenza della Corte di Cassazione, hanno stabilito che sia condannabile per tale reato l’amministratore che, ricevute le somme di danaro necessarie, ometta di effettuare i dovuti pagamenti, senza necessità di provare una diversa destinazione impressa alle somme. La Suprema Corte ha inoltre, chiarito anche che sia reato la destinazione di somme del condominio a scopi personali, per remunerare terzi o per far fronte a debiti di altri condominî; la confusione di gestioni diverse è incompatibile con il corretto svolgimento del mandato ricevuto, ed infatti, è reato anche far confluire le somme di tutte le gestioni condominiali in un solo conto corrente. La Corte ha ritenuto violato quel vincolo di destinazione che caratterizza la corresponsione delle quote condominiali.
In particolare, l’obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, previsto dall’art. 1129 del codice civile, implica che l’amministratore abbia l’obbligo di farvi transitare tutte le somme ricevute, a qualsiasi titolo da condòmini e da terzi, e di effettuare da quel conto qualsiasi erogazione o pagamento per conto del condominio.
Non dimentichiamo che, sebbene l’amministratore abbia l’obbligo di convocare annualmente l’assemblea per presentare il rendiconto di gestione, specularmente i condòmini e i titolari di diritti reali hanno la possibilità di chiedere e prendere visione dei documenti contabili in ogni momento, questo è uno strumento di controllo “diffuso” che è fondamentale per contrastare fenomeni di illegalità nella gestione condominiale e che spesso viene trascurato o è poco utilizzato.
In un caso in cui la somma versata dai condòmini per il servizio di riscaldamento era stata prelevata e utilizzata dall’amministratore per coprire le perdite di un altro condominio da lui gestito, la Corte ha stabilito che “commette il delitto di appropriazione indebita l’amministratore di condominio che, anziché dare corso ai propri obblighi, si appropri delle somme a lui rimesse dai condòmini, utilizzandole per scopi diversi ed incompatibili con il mandato ricevuto e coerenti, invece, con finalità personali”.
Ancora, commette il reato di appropriazione indebita “l’amministratore di condominio che versa in un unico conto le risultanze delle precedenti gestioni, di fatto confondendole, Difatti, sotto il profilo soggettivo non può sostenere di non aver agito con dolo specifico, previsto dall’art. 646 c.p., fattispecie per la configurazione della quale è sufficiente il dolo eventuale”. Questo perché, versando le somme provenienti da diverse gestioni in un unico conto, l’amministratore accetta il rischio che attraverso la confusione delle stesse parti degli attivi, riferibili a ciascun condominio, vengano distratte risorse che, invece, sono specificamente destinate dai rispettivi condòmini.
Inoltre, la gestione separata delle risorse finanziarie del condominio consente anche di evitare tutte le conseguenze dannose di un’eventuale procedura esecutiva o fallimentare nei confronti dell’amministratore giacché, evitando la confusione dei patrimoni, esclude la possibilità che i creditori possano rivalersi sui beni del condominio che sono stati oggetto di “confusione patrimoniale” con i beni dell’amministratore o di altre gestioni.
Il reato di appropriazione indebita, a seguito della riforma Cartabia è perseguibile unicamente a querela, la quale deve essere proposta, secondo le disposizioni di legge, entro 90 giorni dal fatto o dalla notizia del fatto. Nella disciplina precedente alla riforma, invece, era prevista la procedibilità d’ufficio, qualora il fatto fosse stato commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, oppure qualora il fatto fosse stato commesso con abuso di autorità o di relazioni domestiche o con abuso di relazioni d’ufficio, di prestazione d’opera, di coabitazione o di ospitalità. Ciò rendeva possibile la presentazione di una semplice denuncia da pare di qualsiasi condòmino, una volta conosciuto l’ammanco o la distrazione dei fondi condominiali.
Ma come fa un condominio a sporgere querela? E quando deve farlo?
Per affrontare questo tema occorre che risolviamo prima la questione del tempo di commissione del reato; il reato di appropriazione indebita, infatti, ha natura istantanea, significa che si consuma con la condotta di appropriazione. Tuttavia, secondo i giudici di legittimità, il reato dell’amministratore condominiale si perfezionerebbe soltanto con la mancata restituzione delle somme, alla data del rendiconto finale della gestione.
Il ragionamento della Corte si fonda sulla considerazione che è solo con il rendiconto finale che è possibile individuare e distinguere le risorse destinate alle esigenze del condominio da quelle destinate a un proprio indebito arricchimento, considerato che comunque, i delitti istantanei di appropriazione si consumano nel momento in cui si verifica il rifiuto di restituzione o di rendere conto degli ammanchi. La sentenza della Corte di Cassazione 2 sez. pen. n.20488/2024 precisa inoltre che “l’appropriazione indebita non si consuma neppure in concomitanza con la risoluzione del rapporto di prestazione d’opera, ma si perfeziona nel momento in cui il detentore manifesta la volontà di detenere il bene uti dominus, non restituendo, senza alcuna giustificazione, il bene o il danaro che gli viene richiesto”, e ha, quindi, individuato il momento di consumazione del reato (da cui far decorrere il termine per la proposizione della querela) nella data in cui l’amministratore ha rifiutato la consegna del danaro e della contabilità da lui detenuta.
La proposizione della querela spetta ai condòmini, diretti danneggiati ed in quanto tali titolari dei diritti, oppure al (nuovo) amministratore del condominio il quale “in ordine alle proprie attribuzioni, come definite dall’art. 1130 c.c., è legittimato a sporgere querela in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, in relazione della detenzione qualificata rispetto alle risorse economiche del condominio e delle necessità di assicurare il corretto espletamento dei servizi comuni” (Cassazione penale sez. 5 n. 33813/2023). Comprendete quanto sia importante questa affermazione della Corte di legittimità, in relazione al termine entro il quale deve essere presentata la querela nei confronti dell’amministratore infedele; se dovesse essere necessaria la delibera assembleare, per esercitare il proprio diritto di tutela anche in relazione a responsabilità penali, c’è il rischio di non riuscire a sporgere querela nei termini, atteso che occorre convocare l’assemblea, deliberare la proposizione della querela con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi di valore dell’edificio, conferire l’incarico e procedere alla redazione dell’atto.
In questo modo, conferma la Corte anche con la sentenza n. 19195 (Corte Cassazione, 2 sez. pen. 19194/2025), l’amministratore svolge il suo compito di salvaguardare la consistenza patrimoniale del conto corrente condominiale dove confluiscono i contributi dei singoli condòmini, funzionali all’espletamento dei servizi comuni e quindi, ai sensi dell’art. 1130c.c. egli è legittimato a proporre querela.
Quindi, una volta scoperti ammanchi, omessi pagamenti, un buco di bilancio, una cattiva gestione, i condòmini possono e devono chiedere l’immediata revoca dell’amministratore, nominandone uno nuovo, rivolgersi all’autorità giudiziaria e intraprendere le azioni civili e penali a tutela del patrimonio condominiale. Non dimentichiamo che la condanna per appropriazione indebita ha conseguenze gravi nella vita professionale dell’amministratore poiché ne fa venir meno il requisito della onorabilità necessario per poter svolgere la sua attività.
In qualche caso più complesso è opportuno anche provvedere a nominare un revisore che verifichi la gestione della cassa, i pagamenti delle fatture, la contabilità in generale, arrivando a quantificare con precisione gli ammanchi di cassa.
Le azioni di risarcimento civili e penali, la chiamata in causa dell’assicurazione dell’amministratore, saranno, naturalmente, dirette anche a richiedere la restituzione delle somme al fine di ricostituire la cassa mancante. Conosciamo bene, però, i tempi della giustizia ed è altamente probabile che non sia possibile ottenere in tempi rapidi la restituzione delle somme sottratte, con conseguenti gravi problemi di gestione.
Come risolvere l’ammanco, in attesa di poter vedere soddisfatte le proprie richieste di restituzione e risarcimento?
La miglior cosa da fare, sarebbe costituire un fondo speciale per la ricostituzione dell’ammanco, ripartito secondo le tabelle millesimali. Certo, questo implica che chi ha pagato, probabilmente dovrà corrispondere due volte le somme già versate e chi, invece, era moroso, potenzialmente ometterà nuovamente il pagamento. Nondimeno, qualora si trattasse di spese relative a contratti di appalto, ricordiamoci che il fornitore, creditore del condominio, può attivarsi giudizialmente per richiedere la somma a lui dovuta chiedendo – ai sensi dell’art.63 disp. att. c.c. – l’elenco dei condòmini morosi. I condòmini che hanno effettivamente versato il dovuto, finito nell’ammanco non sono morosi e potrebbero in qualunque momento esibire le ricevute del pagamento effettuato.
Insomma, quando emergono ammanchi o sospetti di appropriazione indebita, è essenziale agire subito: revocare l’amministratore, nominarne uno nuovo, verificare i conti, sporgere querela e valutare l’azione contro l’assicurazione. Il riconoscimento della responsabilità penale (e anche di quella civile) dell’amministratore infedele, infatti, è solo il momento conclusivo di un percorso che richiede prontezza nell’azione e nell’accertamento, e capacità di attenderne i risultati giudiziari. Solo così si potrà ristabilire la legalità, recuperare il danno economico e ricostruire la fiducia nella gestione condominiale.
Maria Mercedes Pisani