Uno dei momenti di maggior tensione in assemblea è la discussione sui fornitori: ditte di pulizia, manutentori dell’ascensore, giardinieri. Spesso capita che l’amministratore cambi ditta o ne inserisca una nuova nel piano di riparto delle spese. Ma è sempre legittimo? La domanda sorge spontanea: l’amministratore ha il potere di cambiare i fornitori in autonomia o deve sempre chiedere il “permesso” ai condòmini?
In “Benvenuti in Condominio”, facciamo chiarezza su questo confine, spesso sottile, che separa le prerogative di gestione del professionista dai diritti deliberativi dell’assemblea.
Il potere di gestione
L’amministratore è il legale rappresentante del condominio e, in quanto tale, ha il compito di gestire le parti comuni e i servizi necessari.
- Gestione ordinaria: Per la gestione ordinaria, ha una certa autonomia. Può, ad esempio, scegliere un nuovo fornitore se quello precedente ha cessato l’attività o se il contratto precedente era scaduto e non c’erano vincoli di rinnovo automatico.
- Il limite della spesa: Se il nuovo contratto comporta un aumento significativo della spesa o un cambiamento radicale dei servizi, l’amministratore deve sottoporre la questione all’assemblea.
Quando l’Assemblea è indispensabile
Ci sono dei casi in cui l’amministratore non può agire autonomamente:
- Scelta di un nuovo appaltatore: Se il cambio comporta la stipula di un contratto di appalto di durata pluriennale o di entità economica rilevante, la delibera assembleare è fondamentale.
- Modifica dei servizi: Se si passa da un servizio di pulizia settimanale a uno quotidiano, o si aggiunge un servizio nuovo (es. portierato o giardinaggio), l’assemblea deve votare.
- Contratti in essere: Se esiste già un contratto con una ditta, l’amministratore non può rescinderlo unilateralmente se non per giusta causa o se previsto dal contratto stesso, senza consultare l’assemblea (a meno che non ci sia una situazione di urgenza o grave inadempimento della ditta).
L’obbligo di trasparenza (Il “Vademecum” per il Condomino)
L’amministratore non deve solo gestire i contratti, ma deve essere trasparente. Se cambia fornitore:
- Confronto preventivi: È buona prassi (e spesso obbligo deontologico) che l’amministratore presenti all’assemblea almeno 2 o 3 preventivi differenti, affinché i condòmini possano scegliere quello con il miglior rapporto qualità/prezzo.
- Conflitto di interessi: L’amministratore non può mai stipulare contratti con ditte di cui è proprietario o con cui ha legami di parentela diretti, senza informare preventivamente l’assemblea e ottenerne l’autorizzazione specifica.
Cosa fare se l’amministratore agisce senza autorizzazione?
Se l’amministratore ha cambiato un fornitore senza una giustificazione oggettiva o senza consultare l’assemblea, portando a costi superiori o servizi scadenti, i condòmini possono:
- Impugnare la delibera: Se il costo è stato inserito nel rendiconto approvato a maggioranza, la spesa diventa “deliberata”. Se invece non è stata approvata, il condomino può contestare la voce di spesa nel rendiconto.
- Revoca per giusta causa: Se l’amministratore agisce sistematicamente senza consultare l’assemblea su decisioni economicamente rilevanti, si può configurare una “giusta causa” per la revoca del mandato.
L’amministratore gode di autonomia nella gestione ordinaria, ma non può modificare unilateralmente contratti di appalto rilevanti o introdurre nuovi servizi senza il consenso dell’assemblea. Il principio cardine è la trasparenza: il professionista deve sottoporre all’assemblea diversi preventivi per consentire una scelta consapevole. Agire autonomamente su questioni economicamente significative espone l’amministratore al rischio di contestazioni sul rendiconto e, nei casi più gravi, di revoca per giusta causa.
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Redazione
