La parola fa subito alzare le antenne: amministratore in prorogatio. Un termine che in molti condomìni italiani suona come un limbo, una zona grigia in cui l’amministratore uscente rimane al suo posto perché l’assemblea non è riuscita a nominarne uno nuovo. Una situazione che dovrebbe essere temporanea, transitoria, quasi una formalità. E invece, come spesso accade nel nostro complicatissimo universo condominiale, il provvisorio diventa stabile, lo straordinario diventa abitudine e il rischio diventa realtà. Perché proprio in questo scenario nascono alcune delle irregolarità più delicate, come i prelievi dal conto condominiale effettuati da un amministratore che non è più pienamente legittimato.

E quando questo accade, come spiega anche lo spunto dell’articolo che abbiamo analizzato, non si parla più solo di mera “opportunità gestionale”: si rischia il reato. Sì, perché un amministratore in prorogatio non può fare tutto quello che faceva prima. Le sue mani non sono più così libere. Il conto del condominio non è più una cassa da cui attingere con la stessa flessibilità. E ogni movimento fuori posto può trasformarsi in responsabilità civile, contabile e perfino penale.

Cosa significa davvero “amministratore in prorogatio” e perché è una fase a rischio

La prorogatio è quel periodo che si apre automaticamente quando l’amministratore ha terminato il suo incarico annuale ma l’assemblea non è riuscita a nominarne uno nuovo. In termini semplici: resta in carica solo per garantire la gestione ordinaria, nulla più. Nessuna decisione straordinaria, nessuna spesa imprevista, nessuna iniziativa autonoma. Il suo ruolo cambia natura: da pieno amministratore a custode operativo.

Ed è proprio qui che si apre la falla. Perché molti condomìni italiani vivono assemblee difficili, con litigi cronici, rinvii sistematici, votazioni che saltano per mancanza di quorum o per rivalità personali. Il risultato? La prorogatio dura mesi, a volte anni. E dove c’è incertezza operativa, cresce il margine per errori, abusi o cattive prassi.

Prelievi non autorizzati dal conto condominiale: quando scatta il reato

Il caso che ha fatto discutere riguarda proprio un amministratore in prorogatio che aveva continuato a effettuare prelievi dal conto del condominio. Non spese ordinarie, non pagamenti di bollette o compensi regolarmente previsti: prelievi veri e propri, senza mandato dell’assemblea.

La Cassazione, negli anni, ha più volte chiarito che:

➡ Un amministratore in prorogatio può compiere solo atti urgenti e ordinari
➡ Qualsiasi attività straordinaria, soprattutto finanziaria, richiede una delibera assembleare
➡ I prelievi ingiustificati possono configurare appropriazione indebita (art. 646 c.p.)

Tradotto: se un amministratore preleva denaro senza autorizzazione, anche “per motivi di gestione”, può essere perseguibile penalmente.

Non serve che si sia “intascato i soldi”. Basta che il prelievo non sia stato giustificato e deliberato. La responsabilità penale si valuta sul gesto, non sull’intenzione dichiarata.

Perché i condomini rischiano tanto quando l’amministratore resta in prorogatio

La prorogatio è come una zona d’ombra: tutto sembra procedere normalmente, ma in realtà il condominio è più fragile. I proprietari spesso non se ne accorgono, perché le comunicazioni arrivano, le bollette vengono pagate, il palazzo sembra funzionare. Ma dietro quella normalità apparente si nasconde una vulnerabilità enorme.

Tre rischi concreti:

1. Il conto condominiale diventa più esposto
Un amministratore che non ha più pieni poteri può trovarsi a gestire pagamenti in modo irregolare, anche se in buona fede.

2. Le spese straordinarie non sono autorizzabili
E quindi ogni movimento non urgente è fuori legge.

3. I condomini possono essere chiamati a rispondere civilmente
Se il conto viene azzerato, se ci sono ammanchi, se il condominio viene citato, la responsabilità non è dell’amministratore da solo: ricade anche sull’assemblea che non ha provveduto alla nomina.

Il problema italiano: assemblee paralizzate e amministratori lasciati soli

Qui si apre un discorso che va oltre la singola vicenda. In Italia il 70% della popolazione vive in condominio. Un’immensità.
Di questi, circa l’80% vive in condomìni con più di 20 unità immobiliari: realtà complesse, dove il ruolo dell’amministratore è cruciale e dove i litigi possono diventare routine.

Quando un condominio non riesce a nominare un nuovo amministratore, non è un incidente. È un sintomo.

Sintomo di:

• divisioni interne
• assenteismo cronico
• sfiducia verso i professionisti
• illusione che “costi meno” mantenere tutto com’è
• paura di fare scelte impopolari

In questo quadro, la prorogatio diventa la norma. Ma una prorogatio cronica è la ricetta perfetta per il caos.

Cosa può (e non può) fare un amministratore in prorogatio

Non può:

• fare interventi straordinari
• cambiare fornitori
• aprire o chiudere conti
• avviare contenziosi
• modificare bilanci
• prelevare denaro senza autorizzazione
• compensare fatture pregresse senza mandato

Può:

• pagare le bollette
• garantire la manutenzione ordinaria
• affrontare emergenze (infiltrazioni, guasti gravi)
• convocare assemblee

Il suo compito è mantenere il condominio vivo fino alla nuova nomina. Nulla di più.

Come evitare il rischio: il ruolo decisivo dell’assemblea

Un condominio che resta per mesi senza nomina fa un danno a se stesso.
Solo l’assemblea può eleggere un nuovo amministratore e chiudere la fase di prorogatio.

Ma serve maturità:

• smettere di cercare l’amministratore “che costa meno”
• capire che la professionalità si paga, ma evita disastri
• riconoscere che senza un amministratore forte, competente e legittimato, il condominio è una nave senza comandante

Il punto è semplice:
la prorogatio è un rischio, non un risparmio.

Il controllo del conto condominiale: un diritto dei condomini

Ricordiamo un principio chiave: ogni condomino ha diritto di vedere estratti conto, movimenti bancari, giustificativi e documenti contabili. Non serve un motivo. È un diritto sancito dal codice civile.

Molti abusi emergono proprio perché i condomini non esercitano questo controllo. O perché delegano troppo. O perché non sanno come farlo.

Se un amministratore in prorogatio effettua movimenti sospetti, i condomini possono:

• chiedere spiegazioni formali
• chiedere visione del conto
• convocare un’assemblea
• denunciare eventuali illeciti

La trasparenza non è un optional.

Quando denunciare: il confine tra errore e abuso

Non tutto è reato. Non tutto è dolo. Ma ci sono casi in cui l’amministratore oltrepassa la linea.

È denuncia quando:

• preleva contanti senza delibera
• compensa fatture non approvate
• paga sé stesso senza mandato
• sposta fondi tra conti condominiali
• finanzia spese extra senza emergenza

Non è denuncia quando:

• paga una bolletta urgente
• sostiene costi indispensabili per evitare danni
• gestisce una manutenzione immediata per evitare conseguenze peggiori

Il confine è sottile, ma c’è:
il reato scatta quando l’amministratore agisce fuori dal suo mandato ridotto.

Come uscire dalla crisi: scegliere bene il nuovo amministratore

Il modo migliore per evitare derive è una sola: nominare un amministratore competente, formato, e con requisiti certificati.

Lo diciamo da sempre. Lo ripetiamo. E lo ripeteremo ancora.
Nel 2026 il settore cambierà ancora: più requisiti, più controlli, più responsabilità.
E non è un male. È un’evoluzione necessaria.

La prorogatio è un pericolo, non una soluzione

Il caso dell’amministratore che prelevava denaro dal conto condominiale è solo la punta dell’iceberg.
Il vero problema è culturale: l’idea che il condominio possa andare avanti da solo, senza guida, senza regole, senza decisioni collettive.

Vuoi evitare errori, abusi e rischi nel tuo condominio?
Scrivi nei commenti la tua esperienza, iscriviti alla nostra newsletter e continua a seguire Benvenuti in Condominio: la tua guida affidabile alla vita condominiale.

Redazione