Nel 2026 il tema dell’installazione di antenne da parte delle società di telecomunicazioni sulle parti comuni condominiali si colloca all’incrocio tra diritto civile, disciplina speciale delle comunicazioni elettroniche e normativa amministrativa in materia urbanistica e sanitaria.

L’amministratore e il legale che assistono un condominio devono partire da un dato fondamentale: le infrastrutture di comunicazione elettronica sono qualificate dal legislatore come opere di pubblica utilità e rientrano nel perimetro delle attività di interesse generale, con conseguente compressione – ma non annullamento delle prerogative dominicali del proprietario privato.

Delibera assembleare

Il Codice delle comunicazioni elettroniche, aggiornato in attuazione delle direttive europee sul mercato unico digitale, riconosce agli operatori autorizzati il diritto di installare reti e impianti anche su proprietà private, incluse le parti comuni degli edifici in condominio, purché l’intervento avvenga nel rispetto delle condizioni tecniche, strutturali e di sicurezza previste dalla normativa vigente. Questo principio non esonera tuttavia dall’applicazione delle regole codicistiche sul condominio, né consente un’occupazione indiscriminata del tetto o di altre parti comuni.

L’installazione di un’antenna su un lastrico solare condominiale integra un’ipotesi di concessione in godimento di parte comune a favore di un terzo e non può essere ricondotta alla semplice utilizzazione ex art. 1102 c.c., poiché il soggetto che beneficia dell’uso non è un partecipante alla comunione ma un operatore economico esterno.

Ne consegue la necessità di una deliberazione assembleare che autorizzi la stipula del contratto con la società di telecomunicazioni, deliberazione che, in assenza di diversa previsione regolamentare di natura contrattuale, richiede la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio, trattandosi di atto di gestione straordinaria e di disposizione atipica del bene comune, pur senza trasferimento del diritto di proprietà.

Regolamento condominiale

Il professionista deve inoltre verificare la natura del regolamento condominiale: se contrattuale, eventuali clausole che vietino l’installazione di impianti tecnologici o la concessione in uso del tetto potrebbero rendere necessaria l’unanimità o comunque esporre la delibera a impugnazione.

Sul piano contrattuale, la concessione dello spazio per l’antenna configura in genere un contratto atipico assimilabile alla locazione o alla concessione di bene comune, con previsione di un canone periodico in favore del condominio; tale canone, quale frutto civile della cosa comune, deve essere imputato ai condomini secondo i millesimi di proprietà salvo diversa deliberazione che ne disponga la destinazione alla copertura delle spese comuni.

È cruciale per l’amministratore inserire clausole puntuali in ordine alla durata del rapporto, al diritto di recesso anticipato, agli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto, alle coperture assicurative per danni a terzi e ai condomini, nonché alle modalità di accesso dei tecnici incaricati.

Tipologie di danni

Dal punto di vista della responsabilità, occorre distinguere tra danni derivanti dall’installazione e danni connessi al funzionamento dell’impianto: i primi possono coinvolgere anche il condominio quale custode ex art. 2051 c.c. delle parti comuni se non adeguatamente vigilate; i secondi ricadono primariamente sull’operatore, salva l’ipotesi di concorso colposo per carenze manutentive strutturali imputabili alla compagine condominiale.

Sul versante urbanistico e amministrativo, l’installazione di antenne per telecomunicazioni è soggetta a specifiche procedure autorizzative comunali e al rispetto dei limiti di esposizione ai campi elettromagnetici fissati dalla normativa nazionale e regionale, con controlli demandati alle ARPA competenti; il timore soggettivo dei condomini rispetto a possibili rischi sanitari non è di per sé sufficiente a impedire l’intervento qualora l’impianto rispetti i parametri di legge, come consolidato dalla giurisprudenza amministrativa e civile.

Decoro architettonico

Il contenzioso più frequente concerne l’asserita lesione del decoro architettonico e la compromissione del diritto di veduta di singoli condomini: sotto il primo profilo occorre una valutazione tecnica caso per caso, considerando l’impatto visivo dell’antenna e l’eventuale inserimento in contesti vincolati; sotto il secondo profilo va verificato se l’impianto determini una concreta e non meramente potenziale limitazione della veduta diretta o obliqua tutelata dagli artt. 900 e ss. c.c., tenendo conto che il tetto è per sua natura destinato a ospitare impianti tecnologici funzionali all’edificio o alla collettività.

L’amministratore che ometta di convocare l’assemblea o che sottoscriva unilateralmente un accordo con la società di telecomunicazioni espone il condominio a possibili impugnazioni e a responsabilità per eccesso di potere gestorio, potendosi configurare una violazione dell’art. 1130 c.c. in materia di attribuzioni e dell’art. 1131 c.c. in tema di rappresentanza. Dal lato dell’operatore, un rifiuto ingiustificato del condominio potrebbe sfociare in un’azione giudiziale volta a ottenere l’autorizzazione giudiziale o il risarcimento del danno da ritardo, soprattutto laddove l’impianto sia inserito in un piano di copertura territoriale di interesse pubblico.

Approccio integrato

In conclusione, la materia impone un approccio integrato che tenga insieme diritto civile, normativa speciale sulle comunicazioni elettroniche, disciplina urbanistica e responsabilità contrattuale ed extracontrattuale: amministratori e avvocati sono chiamati a svolgere una funzione di filtro tecnico e giuridico, evitando tanto l’atteggiamento preclusivo aprioristico quanto l’accettazione acritica delle proposte degli operatori, consapevoli che la corretta gestione dell’installazione di un’antenna condominiale nel 2026 non è solo questione economica, ma banco di prova della professionalità e della capacità di governo delle parti comuni in un contesto di crescente digitalizzazione delle città.

Redazione