Cosa rischia il condominio, cosa deve fare l’amministratore e perché la manutenzione non è solo un dovere tecnico ma anche economico
“È rotto da settimane.”
“La ditta non risponde.”
“Tanto l’amministratore non fa niente.”
Frasi come queste rimbalzano spesso tra i piani di un condominio alle prese con l’ascensore fuori uso. Prima qualche giorno. Poi una settimana. Poi si fa l’abitudine al disagio, e intanto crescono malumori, messaggi in chat, qualche minaccia di causa. Ma c’è qualcosa di più sottile, e più grave, che spesso non si vede subito: la perdita di valore del patrimonio immobiliare.
Ascensore fermo, prezzo che scend
In un condominio senza ascensore funzionante, il disagio quotidiano si trasforma in svalutazione reale. È un fatto: nessuno vuole comprare – o affittare – un quarto piano senza ascensore. I potenziali acquirenti si tirano indietro, o fanno offerte al ribasso. E il mercato non perdona.
Secondo stime del settore immobiliare, un appartamento ai piani alti può perdere dal 10 al 15% del valore se l’ascensore è rotto per lungo tempo o risulta inaffidabile. Un danno economico non trascurabile per qualsiasi proprietario.
Di chi è la responsabilità?
In condominio, l’ascensore è un impianto comune. E come tale, rientra nelle responsabilità dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile e del D.P.R. 162/1999.
È l’amministratore che:
- deve stipulare un contratto di manutenzione ordinaria con una ditta abilitata;
- deve programmare le verifiche biennali obbligatorie con l’ente notificato;
- e soprattutto deve intervenire tempestivamente in caso di guasto, per motivi di sicurezza e di tutela del patrimonio condominiale.
Ignorare o ritardare l’intervento può configurare una responsabilità diretta dell’amministratore, anche sul piano civile.
Manutenzione: quanto costa e quanto fa risparmiare
Spesso si storce il naso di fronte ai costi di manutenzione. Ma è un errore di prospettiva.
Un contratto di manutenzione ordinaria può costare qualche centinaio di euro l’anno per appartamento. Una rottura seria, non prevista, può arrivare a costarne migliaia. E i danni da fermo prolungato – tra perizie, interventi urgenti, possibili azioni legali – moltiplicano i costi.
Senza contare che un impianto mal tenuto è anche più pericoloso. E la sicurezza, in assemblea, non dovrebbe mai essere oggetto di risparmio.
Quando serve intervenire sul serio
Se l’impianto ha oltre vent’anni, se i guasti sono ricorrenti, se la ditta cambia ogni sei mesi, è il momento di affrontare la questione in assemblea.
L’ammodernamento o la sostituzione possono spaventare – per costi e decisioni – ma spesso sono l’unica scelta intelligente.
I condomini possono chiedere all’amministratore:
- il libretto dell’impianto aggiornato;
- copia del contratto di manutenzione;
- la relazione sulle verifiche periodiche effettuate;
- e soprattutto, una proposta concreta in caso di malfunzionamenti persistenti.
Un condominio che funziona, parte dall’ascensore
L’ascensore non è solo un comfort. È un indicatore di civiltà condominiale. È il primo segnale che il condominio è curato, amministrato con attenzione, abitato da persone che tengono al bene comune.
Quando non funziona, si rompe qualcosa di più di un impianto: si rompe la fiducia.
Ecco perché non basta “aspettare che si sistemi”. Bisogna agire, pretendere chiarezza, mettere in calendario interventi concreti.
L’amministratore ha il dovere di muoversi. I condomini hanno il diritto di chiedere. Perché quando l’ascensore resta fermo, il rischio è che si fermi anche il valore della casa.
A.L.