Quando l’ascensore di un condominio rimane fuori servizio per alcuni giorni, o addirittura per diverse settimane, è naturale che sorgano discussioni tra i condomini. Una delle contestazioni più frequenti riguarda proprio le spese ed è qui che il condomino dell’ultimo piano (es.) chiede: “se non ho potuto utilizzare l’ascensore, sono comunque tenuto a pagare la manutenzione?” È una domanda che molti amministratori si sentono rivolgere e trova una risposta, analizzando il caso dal punto di vista giuridico.
Il disagio di dover raggiungere il proprio appartamento a piedi è indubbiamente reale, soprattutto per chi vive ai piani più alti o ha difficoltà motorie. Tuttavia, questo disagio non comporta automaticamente il diritto a una riduzione delle quote condominiali.
Cosa prevede il Codice Civile
La disciplina delle spese condominiali è contenuta principalmente nell’articolo 1123 del Codice Civile, che stabilisce il principio generale secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale ai millesimi di proprietà, salvo i diversi criteri previsti dalla legge.
Per gli ascensori esiste inoltre una norma specifica: l’articolo 1124 del Codice Civile. Questa disposizione prevede che le spese di manutenzione e sostituzione dell’impianto siano ripartite in parte in base ai millesimi di proprietà e in parte in relazione all’altezza del piano. Il legislatore ha quindi già tenuto conto del diverso utilizzo dell’ascensore da parte dei vari condomini, senza però prevedere alcuna eccezione nel caso in cui l’impianto rimanga temporaneamente inutilizzabile.
Il guasto non elimina l’obbligo di contribuire
Uno degli errori più comuni è pensare che le spese dell’ascensore rappresentino il costo del suo utilizzo. In realtà non è così. Le quote richieste ai condomini servono innanzitutto a garantire la conservazione e il corretto funzionamento di un bene comune. Proprio quando l’ascensore si rompe nasce la necessità di sostenere una spesa per ripararlo. Sarebbe quindi illogico ritenere che il guasto possa esonerare i condomini dal pagamento delle somme necessarie per rimettere in funzione l’impianto e per la sua successiva manutenzione e conservazione.
Per questo motivo, la temporanea impossibilità di utilizzare l’ascensore non attribuisce direttamente al singolo condomino il diritto di sospendere il pagamento delle quote o di pretendere uno sconto proporzionato ai giorni di fermo dell’impianto.
Quando può sorgere un diritto al risarcimento
Diverso è il caso in cui il disservizio si prolunghi oltre ogni ragionevole termine, ad esempio, per effetto di una condotta negligente del condominio o dell’impresa incaricata della manutenzione. Se, ad esempio, il guasto viene trascurato senza valide ragioni oppure non vengono adottate le iniziative necessarie per il ripristino dell’impianto, un condomino che abbia subito un danno concreto potrebbe valutare un’azione risarcitoria, dialogandone in prima battuta con il condominio. Si pensi al caso di una persona con gravi difficoltà motorie che, a causa del prolungato fermo dell’ascensore, sia rimasta di fatto impossibilitata a uscire dalla propria abitazione. È importante, però, distinguere i due aspetti: il possibile diritto al risarcimento del danno non coincide con il diritto di non pagare le spese condominiali.
Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore ha il compito di intervenire tempestivamente per eliminare il guasto e di informare i condomini sull’andamento degli interventi. Allo stesso tempo deve ricordare che la normativa non consente al singolo partecipante di sospendere autonomamente il pagamento delle quote approvate dall’assemblea. Una gestione trasparente delle informazioni e una comunicazione costante con i condomini contribuiscono spesso ad evitare contestazioni e incomprensioni, soprattutto quando il fermo dell’ascensore dipende da cause tecniche o dalla necessità di reperire componenti particolari.
In conclusione, il Codice Civile non riconosce un diritto automatico alla riduzione delle spese di manutenzione dell’ascensore per il solo fatto che l’impianto sia rimasto fuori servizio per un determinato periodo. Gli articoli 1123 e 1124 disciplinano infatti i criteri di ripartizione delle spese, ma non prevedono alcuna esenzione collegata al temporaneo mancato utilizzo del bene comune.
Il disagio subito dai condomini merita attenzione e una gestione efficiente da parte dell’amministratore, ma non modifica gli obblighi contributivi previsti dalla legge. Solo in presenza di un comportamento colposo che abbia causato un danno concreto potrà eventualmente aprirsi la strada a una richiesta di risarcimento (da analizzare caso per caso), senza che ciò incida, però, sul dovere di partecipare alle spese condominiali.
Ilaria Giustini
