L’AMMINISTRATORE FA LA CAUSA MA L’ASSEMBLEA PUÒ FERMARLO: IL PRINCIPIO DELLA SUPREMA CORTE

Può un amministratore di condominio intraprendere un’azione legale a difesa delle parti comuni di sua sp iniziativa, ignorando la volontà contraria della maggioranza dei condòmini? La questione, spesso al centro di forti tensioni giudiziarie, è stata chiarita in modo netto dalla giurisprudenza di legittimità (ribadita di recente anche da pronunce chiave come la sentenza della Cassazione n. 12742/2026).

Analizziamo i confini tra l’autonomia gestionale dell’amministratore e la supremazia dell’assemblea condominiale.

Il potere autonomo dell’amministratore (Atti conservativi)

L’amministratore ha il dovere di tutelare il patrimonio e le parti comuni dell’edificio. Per farlo, la legge gli riconosce la facoltà di compiere atti conservativi (art. 1130 c.c.) anche senza una preventiva autorizzazione assembleare. Rientrano in questa categoria, ad esempio, le azioni volte a contrastare abusi edilizi, come una sopraelevazione illegittima che leda il decoro o la struttura del palazzo.

La supremazia della volontà assembleare

Tuttavia, l’autonomia dell’amministratore non è assoluta né illimitata. L’assemblea condominiale è l’organo sovrano e detiene una competenza generalizzata sulle decisioni che riguardano la gestione della collettività.

• Il vincolo gerarchico: L’amministratore non è titolare di un interesse proprio o indipendente rispetto a quello dei condòmini. Di conseguenza, se l’assemblea esprime una volontà contraria (ad esempio deliberando espressamente di non promuovere un giudizio, di rinunciarvi o di transigerne i termini), l’amministratore ha l’obbligo di adeguarvi e non può iniziare o proseguire autonomamente la causa.

• Il potere di revoca e stop: L’assemblea può in qualsiasi momento intervenire sulla strategia processuale, revocando i poteri all’amministratore su quella specifica lite o bloccandone l’iniziativa se in contrasto con le decisioni collegiali.

L’onere di verifica e le buone pratiche

Prima di avviare o trascinare il condominio in un contenzioso (anche di fronte a evidenti illeciti di terzi), l’amministratore ha un preciso onere di verifica: deve controllare che non esistano delibere assembleari “ostative” o precedenti decisioni con cui i condòmini abbiano manifestato la volontà di non agire. Agire in aperto contrasto con la volontà assembleare espone il professionista a responsabilità gestionali e contabili.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: La tempestività nella tutela delle parti comuni è fondamentale, ma il dialogo tra amministratore e assemblea deve essere costante. Prima di intraprendere azioni legali costose, sottoporre sempre la questione all’organo assembleare permette di evitare conflitti procedurali e di definire una strategia condivisa.

Hai dubbi sulle iniziative legali intraprese nel tuo condominio o sui poteri di spesa e rappresentanza dell’amministratore?

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La trasparenza e il rispetto dei ruoli sono le fondamenta per una gestione condominiale serena e priva di contenziosi superflui!

Redazione