Immaginate che il vostro condominio subisca un grave danno un incendio, un crollo parziale o un’infiltrazione devastante. L’amministratore apre il sinistro, arriva il perito della compagnia, guarda i danni, consulta la polizza e… la doccia fredda: l’indennizzo non copre nemmeno la metà dei costi di ricostruzione.
Non è un caso di mala fede della compagnia, ma un problema che affligge una quantità spaventosa di stabili italiani: la sottostima dei valori. Nel corso degli anni, l’inflazione, l’aumento dei costi dei materiali edili e la riqualificazione dell’edificio hanno fatto lievitare il valore reale del fabbricato, mentre la polizza è rimasta ferma a cifre di dieci o vent’anni fa.
In “Benvenuti in Condominio”, analizziamo questa “trappola” invisibile e cosa potete fare per non trovarvi scoperti nel momento del bisogno.
Perché succede? La “Regola Proporzionale”
Il problema principale è la cosiddetta regola proporzionale. Se il vostro palazzo ha un valore di ricostruzione a nuovo di 5 milioni di euro, ma è assicurato per 2 milioni, la compagnia applicherà un coefficiente di riduzione. In soldoni: se subite un danno da 100.000 euro, non riceverete 100.000 euro, ma una cifra proporzionalmente ridotta (nel nostro esempio, meno della metà).
Perché succede? Spesso per negligenza: l’amministratore “rinnova” la polizza anno dopo anno per inerzia, senza mai verificare se il massimale sia ancora aderente alla realtà.
Di chi è la colpa?
La responsabilità ricade principalmente sull’amministratore di condominio. Secondo il Codice Civile, l’amministratore deve compiere gli “atti conservativi” dei diritti inerenti alle parti comuni. Mantenere una polizza inadeguata significa non tutelare adeguatamente il patrimonio dei condòmini.
- Se l’amministratore è stato avvisato (magari da una perizia o da un suggerimento dell’assemblea) e non ha agito, risponde personalmente per i danni derivanti dalla sua omissione.
- Se l’assemblea ha negato il budget per un adeguamento del premio assicurativo, allora la responsabilità ricade sui condòmini, che hanno preferito risparmiare pochi euro sulla polizza, esponendosi però a un rischio finanziario immenso.
Cosa bisogna fare subito (Il piano d’azione)
Se sospettate che il vostro condominio sia assicurato per un valore irrisorio, non aspettate il prossimo sinistro. Agite ora:
- Richiedete la “Nota Informativa” della polizza: Leggete il valore dichiarato a “costo di ricostruzione a nuovo”.
- Fate una perizia aggiornata: Chiedete a un tecnico di fiducia (geometra o ingegnere) di stimare il valore attuale di ricostruzione dell’intero fabbricato. Il costo della perizia sarà irrisorio rispetto al rischio che state correndo.
- Delibera di adeguamento: Portate la perizia in assemblea. Fate mettere a verbale che il condominio è consapevole della sottostima e che ha deliberato l’adeguamento dei massimali.
- Verifica delle clausole: Assicuratevi che nella polizza non vi sia la clausola della “regola proporzionale” (chiedete al vostro broker se è possibile eliminarla o inserire la clausola di “rinuncia alla proporzionale”).
Cosa fare se il danno è già avvenuto?
Se il sinistro è già successo e vi siete accorti troppo tardi della sottostima:
- Contestate la perizia: Potete nominare un vostro perito di parte per tentare di rinegoziare la valutazione dei danni.
- Valutate la responsabilità: Se è dimostrato che l’amministratore ha omesso colpevolmente di aggiornare i valori nonostante le sollecitazioni, consultate un legale: potreste chiedere il risarcimento del danno direttamente al professionista (tramite la sua polizza R.C. Professionale).
Una polizza condominiale basata su valori obsoleti espone i condòmini a gravi rischi finanziari in caso di sinistro, a causa della possibile applicazione della regola proporzionale. L’amministratore ha l’obbligo di monitorare l’adeguatezza delle coperture assicurative, adeguandole all’effettivo costo di ricostruzione a nuovo dell’edificio. La prevenzione passa attraverso una perizia tecnica aggiornata e una delibera assembleare consapevole. In caso di sinistro con coperture insufficienti, è possibile valutare azioni di responsabilità verso l’amministratore o ricorrere a periti di parte.
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Hai mai verificato il valore di ricostruzione riportato nella polizza del tuo palazzo? Pensi che sia adeguato o vi sentite “scoperti”? Raccontatecelo nei commenti!
Redazione
