Ogni volta che cade un pezzo di balcone, il ragionamento è quasi sempre lo stesso: è successo nel condominio, quindi paga il condominio. Da assicuratore ho imparato che questo è uno degli errori più frequenti nella gestione dei sinistri.

Una cosa è il luogo in cui il danno si verifica, un’altra è individuare il proprietario del bene che lo ha provocato. La recente pronuncia del Tribunale di Napoli Nord ha ribadito un principio ormai consolidato: il balcone aggettante, salvo gli elementi che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio, costituisce una proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento cui accede. È un principio che, dal punto di vista assicurativo, può cambiare completamente il destino di un sinistro.

Cosa accade in caso di danno a terzi

Immaginiamo che un balcone aggettante crolli, anche solo parzialmente e che alcuni calcinacci creino danni a terzi. L’amministratore denuncia il sinistro sulla polizza Globale Fabbricati del condominio convinto che la garanzia di Responsabilità Civile della Proprietà Condominiale intervenga automaticamente. La compagnia apre il fascicolo, incarica il perito, ricostruisce la dinamica e poi comunica una parola che nessun amministratore vorrebbe leggere: reiezione.

Perché? Perché, se il danno deriva da una parte di proprietà esclusiva del balcone aggettante il responsabile è il singolo proprietario e non il condominio. Di conseguenza, la garanzia di Responsabilità Civile della proprietà condominiale non è operante.

Danneggiato Vs Amministratore Vs Assicuratore

È qui che nasce una delle più grandi incomprensioni tra diritto condominiale e assicurazioni. Il danneggiato vede un edificio. L’amministratore vede un condominio. Il giudice individua un proprietario. L’assicuratore individua il rischio assicurato. E sono quattro prospettive profondamente diverse.

Naturalmente ogni sinistro deve essere analizzato nella sua specificità. Se il distacco riguarda frontalini, fregi, rivestimenti o altri elementi che contribuiscono al decoro architettonico della facciata, il ragionamento può cambiare e con esso anche la responsabilità. È proprio questa distinzione che rende pericoloso affrontare questi casi con soluzioni automatiche.

L’importanza dell’assicurazione

Come assicuratore continuo a ripetere agli amministratori una frase che sintetizza perfettamente questo concetto: la sentenza serve a capire chi è responsabile; la polizza serve a capire chi paga. E sono due domande completamente diverse.

Perché il rischio più grande non è il crollo del balcone. Il rischio più grande è dare per scontato che, siccome il danno è avvenuto in condominio, debba necessariamente pagare il condominio. Nel mondo delle assicurazioni, molto spesso, è proprio questa convinzione a trasformare un sinistro in un grande problema.

Il balcone è un ambito a cui prestare grande attenzione.

Gabrio Bacchini