Buongiorno vorrei un parere su l’argomento balconi. 

Io possiedo un appartamento in residence e il condomino sopra la mia proprietà ha un balcone aggettante che sporge per circa un metro e venti lungo la faccia est del fabbricato, il sopracitato balcone sulla parete sottostante, cioè quella che vedo io guardando in alto quando esco di casa risulta molto ammalorata, la mia domanda è…. le spese per la sistemazione del sottobalcone a chi competono? A tutti i condomini suddivisa in millesimi, oppure al proprietario del balcone (terrazzino)? 

Egregio Sig. Davide,

La ringrazio per aver posto un quesito molto rilevante nell’ambito della gestione condominiale, che tocca un tema spesso fonte di dubbi: la ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei balconi aggettanti.

Premessa giuridica

I balconi aggettanti, come nel suo caso, sono quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, senza fungere da copertura al piano sottostante, a differenza di quelli incassati o a castello. La giurisprudenza consolidata (tra le più significative: Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 637/2000; n. 14576/2004; n. 15913/2007) ha chiarito che:

• Il pavimento del balcone è di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui esso accede.
• Anche la parte inferiore del balcone, ossia il cosiddetto “sottobalcone” visibile dal basso, non è considerata bene comune, ma rientra nella proprietà esclusiva del condomino titolare del balcone stesso.
• Solo gli elementi decorativi che incidono sul decoro architettonico dell’intero edificio (es. fregi, ringhiere particolari, cornici in stile) possono, eventualmente, rientrare nella sfera condominiale.

Applicazione al suo caso

Nel caso specifico da Lei descritto, il sottobalcone ammalorato del terrazzino soprastante non assume funzione strutturale o decorativa comune. Perciò, la responsabilità della manutenzione ordinaria e straordinaria di tale superficie è in capo al proprietario del balcone, ovvero al Suo vicino del piano superiore.

Dunque:

• La spesa non è a carico dell’intero condominio né va ripartita per millesimi.
• Spetta al proprietario del balcone procedere con la sistemazione del sottobalcone danneggiato.

Naturalmente, qualora il degrado del sottobalcone comporti pericolo per la sicurezza (distacco di intonaco, caduta di calcinacci), Le consiglio di inviare una segnalazione scritta all’amministratore affinché diffidi formalmente il proprietario dell’immobile soprastante ad intervenire tempestivamente. In caso di inadempienza, sarà possibile attivare ulteriori strumenti, anche legali, per tutelare la Sua incolumità e quella degli altri condomini.

Redazione