Incontrare uno spiacevole ospite a quattro zampe nel garage o una blatta che fa capolino dalle scale comuni è l’incubo peggiore di ogni residente. Oltre al naturale senso di repulsione, la presenza di roditori e insetti striscianti rappresenta un serio problema di igiene pubblica e salute ambientale che va stroncato sul nascere.

Troppo spesso, però, la comparsa dei primi infestanti scatena la classica “guerra del pianerottolo”: i condòmini accusano l’amministratore di non pulire abbastanza, l’amministratore accusa l’inquilino del primo piano di lasciare i rifiuti fuori posto, e nel frattempo la colonia si moltiplica.

Nel 2026, con regole sanitarie comunali sempre più severe, l’intervento di derattizzazione e deblattizzazione non può essere rimandato. Vediamo esattamente come muoversi, quali sono i poteri d’ufficio dell’amministratore e come si dividono le spese tra i proprietari.

Chi Comanda il Primo Passo? I Poteri dell’Amministratore

Come evidenziato dall’immagine qui sopra, la gestione errata dei sacchi della spazzatura nelle aree comuni è il detonatore perfetto per un’infestazione. Quando il problema si manifesta negli spazi comuni (androne, vano ascensore, cortili, fogne interne o intercapedini), la palla passa direttamente nelle mani dell’amministratore di condominio.

Molti pensano che per chiamare una ditta specializzata sia necessario convocare un’assemblea straordinaria e attendere l’approvazione del preventivo. Non è così.

Ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore ha il dovere di erogare i servizi comuni e garantire la sicurezza e la salubrità del palazzo. La presenza di blatte o topi configura un’emergenza igienico-sanitaria. Di conseguenza, l’amministratore può (e deve) contattare immediatamente un’azienda di disinfestazione professionale, firmando il contratto d’urgenza senza chiedere il permesso preventivo all’assemblea. I costi verranno poi inseriti nel consuntivo ordinario.

La Ripartizione delle Spese: Chi tira fuori i soldi?

La regola base per dividere il costo dell’intervento si fonda sul luogo d’origine e di azione della disinfestazione.

L’Eccezione dell’Inquilino: Se l’appartamento è concesso in affitto, la spesa ordinaria per la disinfestazione spetta all’inquilino (conduttore), poiché rientra nelle spese di manutenzione e igiene legate all’uso quotidiano dell’immobile. Se invece l’infestazione è strutturale e preesistente, il costo ricade sul proprietario (locatore).

Protocollo d’Emergenza: La sequenza corretta per azzerare il problema

Se avvisti tracce di topi o sciami di blatte nel palazzo, non muoverti a caso acquistando bombolette spray o trappole fai-da-te che offrono solo un sollievo temporaneo. Segui questo schema procedurale per risolvere il problema alla radice:

1.Segnalazione scritta immediata:Fase 1: Rilevazione.

Invia subito una mail o una PEC all’amministratore indicando il punto esatto del ritrovamento, allegando se possibile materiale fotografico. La segnalazione serve all’amministratore come pezza d’appoggio legale per giustificare l’ingaggio immediato della ditta.

2.Il sopralluogo tecnico e la mappatura:Fase 2: Ispezione.

L’impresa specializzata deve eseguire un’ispezione per individuare i “punti caldi” (focolai, tombini, crepe nei muri). Non accettare ditte che spruzzano veleni alla cieca senza aver prima compreso la specie esatta di insetto o roditore.

3.Trattamento d’urgenza coordinato:Fase 3: Attacco.

Vengono posizionate le esche di derattizzazione (all’interno di box di sicurezza chiusi a chiave per tutelare bambini e animali domestici) o applicati i gel esca per le blatte. Per l’efficacia totale, il trattamento comune dovrebbe coincidere con un controllo preventivo all’interno degli appartamenti privati adiacenti.

4.Interventi strutturali di prevenzione:Fase 4: Sigillatura.

L’azione chimica da sola non basta se non si chiudono le vie d’accesso. Il condominio, su indicazione della ditta, deve far sigillare crepe nei muri, installare reti anti-intrusione nei tombini e riparare eventuali perdite idriche che offrono acqua e umidità agli infestanti.

Cosa succede se l’amministratore ignora le segnalazioni?

Se, nonostante i solleciti, l’amministratore non interviene e la situazione peggiora, i condòmini non sono impotenti. Trattandosi di un rischio per la salute (i topi possono trasmettere malattie gravi e le blatte contaminano i cibi), i residenti possono presentare un esposto formale all’ASL di riferimento (Ufficio Igiene Pubblica) o al Sindaco.

L’autorità sanitaria invierà gli ispettori e, accertata la gravità, emetterà un’ordinanza sindacale contumaciale rivolta al condominio. A quel punto l’amministratore è obbligato per legge a eseguire la disinfestazione entro pochissimi giorni. Se continua a rifiutarsi, rischia una denuncia penale ai sensi dell’articolo 650 del Codice Penale per inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità.

La pulizia è un dovere di squadra

In conclusione, sconfiggere blatte e topi richiede una strategia coordinata che va ben oltre la chimica dei veleni. Inutile pagare centinaia di euro una ditta se poi nel cortile si continuano a lasciare sacchetti aperti o se nelle cantine si accumulano vecchi mobili e imballaggi di cartone, che fungono da nido perfetto. La disinfestazione elimina il problema attuale, ma solo il rispetto rigoroso dei regolamenti sull’esposizione dei rifiuti e una manutenzione costante delle tubature eviteranno che gli sgraditi ospiti tornino a bussare alla porta del nostro condominio.

Nel vostro condominio sono mai stati avvistati topi o blatte nelle aree comuni? L’amministratore è intervenuto tempestivamente o avete dovuto sollecitare l’intervento dell’ASL?

Redazione