Trovarsi con i rubinetti del gas chiusi o con un decreto ingiuntivo notificato al condominio è il peggior incubo di chi vive in un palazzo. La frustrazione raddoppia quando voi, puntualissimi, avete sempre pagato ogni singola rata condominiale. Se i soldi c’erano, perché il fornitore non è stato pagato?
La risposta della giurisprudenza su questo punto è netta: l’inerzia dell’amministratore che non salda le fatture, pur avendo la liquidità sul conto, configura una chiara mala gestio (cattiva gestione). Di conseguenza, tutti i costi extra derivanti dal decreto ingiuntivo non devono ricadere sulle tasche dei proprietari, ma vanno risarciti dall’amministratore stesso.
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Il dovere di diligenza e la responsabilità professionale
L’amministratore di condominio agisce come un vero e proprio mandatario dei condòmini (art. 1710 del Codice Civile). Questo significa che è tenuto a gestire i beni e i servizi comuni con la diligenza del buon padre di famiglia, che nel suo caso diventa una diligenza professionale qualificata.
Quando un fornitore di energia o gas emette una fattura per un servizio regolarmente erogato, l’obbligazione è certa, liquida ed esigibile. Se il conto corrente del condominio dispone delle somme necessarie (grazie ai versamenti dei condòmini in regola), l’amministratore ha l’obbligo giuridico di pagare. Non farlo significa violare il mandato ricevuto.
Cosa rischia l’amministratore negligente?
Il condominio può chiedere la revoca immediata del mandato per giusta causa e l’obbligo al risarcimento del danno subito, che comprende gli interessi di mora e le spese legali dell’azione monitoria avviata dal fornitore.
Quali danni devono essere risarciti?
Se il fornitore si attiva legalmente per recuperare il proprio credito e ottiene un decreto ingiuntivo contro il condominio, si generano inevitabilmente dei costi accessori. I giudici hanno chiarito che l’ex amministratore deve rimborsare al condominio:
- Gli interessi passivi e di mora maturati nel periodo di ritardo.
- Le spese legali del decreto ingiuntivo (le competenze dell’avvocato del fornitore e le spese di notifica).
- Il danno equitativo, ovvero una somma aggiuntiva che il giudice può liquidare per compensare il disagio, il rischio di sospensione della fornitura o il discredito commerciale subito dal condominio.
C’è un’unica eccezione che salva l’amministratore: se dimostra che il conto era vuoto a causa di una massiccia e diffusa morosità dei condòmini, e prova di aver tempestivamente attivato le procedure di riscossione forzosa (i decreti ingiuntivi contro i condòmini morosi entro i 6 mesi previsti dall’art. 1129 c.c.), allora non potrà essere ritenuto personalmente responsabile del mancato pagamento del fornitore.
Come deve muoversi il condominio per tutelarsi
Se vi accorgete che l’amministratore sta accumulando debiti con le società del gas nonostante i vostri pagamenti regolari, non bisogna aspettare che rimaniate al freddo. Ecco i passaggi cronologici e obbligati per tutelare il patrimonio dello stabile ed estromettere il professionista inadempiente.
1.Verificare gli estratti conto bancari:Fase di controllo.
I condòmini hanno il diritto di chiedere copia degli estratti conto direttamente alla banca del condominio. Questo serve a verificare se i soldi per pagare il gas erano presenti sul conto o se c’era reale carenza di liquidità.
2.Richiedere l’assemblea straordinaria:Iniziativa dei condòmini.
Almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell’edificio devono inviare una PEC o raccomandata all’amministratore per chiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria avente come ordine del giorno la verifica dei pagamenti e la revoca del mandato.
3.Deliberare la revoca per giusta causa:Votazione in assemblea.
Durante l’assemblea, con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 500 millesimi, si delibera la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità e si nomina contestualmente un nuovo professionista.
4.Avviare l’azione legale di risarcimento:Fase giudiziaria.
Il nuovo amministratore, su espressa autorizzazione dell’assemblea, darà mandato a un legale per citare in giudizio il vecchio amministratore, chiedendo il rimborso di tutte le spese legali, degli interessi e dei danni legati ai decreti ingiuntivi notificati dai fornitori.
La legge parla chiaro: chi rompe paga. Se i condòmini fanno il loro dovere versando le quote, l’amministratore deve fare il suo saldando i fornitori. Se quest’ultimo viene meno ai suoi impegni per inerzia o distrazione, risponderà dei danni attingendo direttamente dal proprio patrimonio o dalla propria polizza assicurativa professionale.
Redazione
