Ovvero: le verifiche fondamentali per non trovarsi con i cantieri fermi e le detrazioni bloccate
Il Superbonus 110%, introdotto dal Decreto Rilancio nel 2020, è stato per molti condomìni un’opportunità ghiotta per ristrutturare gli edifici senza costi diretti per i proprietari. Tuttavia, il sogno di riqualificazione energetica e antisismica si è spesso trasformato in un incubo burocratico. E se l’amministratore ha commesso errori o omissioni nella gestione della pratica, il condominio rischia grosso.
Cosa può andare storto
Le criticità possono riguardare:
- Irregolarità nelle delibere assembleari
- Mancato rispetto dei requisiti tecnici e fiscali
- Comunicazioni incomplete all’Agenzia delle Entrate
- Imprese non qualificate o non in regola
- Asseverazioni e visti di conformità carenti o errati
In tutti questi casi, il rischio per i condòmini è di perdere il beneficio fiscale (detrazione o cessione del credito), ritrovarsi con i lavori bloccati, dover restituire gli importi già fruiti con sanzioni e interessi, e affrontare potenziali contenziosi legali.
Le domande da fare (subito) all’amministratore
Per non ritrovarsi con brutte sorprese, ecco cosa ogni condòmino dovrebbe chiedere — anche a lavori conclusi:
- La delibera è valida?
È stata approvata con le maggioranze corrette? Contiene il dettaglio dei lavori, degli importi e del ricorso al Superbonus?
- Chi ha firmato cosa?
È stato stipulato un contratto con un General Contractor? L’amministratore ha firmato impegni a nome del condominio? Con quale mandato?
- Le asseverazioni sono complete?
Esistono le asseverazioni tecniche di conformità e congruità dei prezzi? Sono state caricate nel portale ENEA nei tempi previsti?
- È stato inviato il modello all’Agenzia delle Entrate?
Chi ha fatto il visto di conformità? È un soggetto abilitato? È stata inviata la comunicazione per la cessione del credito o lo sconto in fattura?
- Cosa dicono i SAL (Stato Avanzamento Lavori)?
Sono stati rispettati i requisiti minimi per ciascun SAL? Esistono le fatture e i bonifici parlanti relativi?
- Cosa rischiamo in caso di controlli?
L’amministratore ha verificato la copertura assicurativa propria e dei tecnici? Il condominio ha attivato una tutela legale in caso di accertamenti?
Quando scatta la responsabilità
Se l’amministratore ha agito oltre i propri poteri, firmando documenti senza mandato, o ha trascurato obblighi fondamentali, può essere chiamato a rispondere civilmente per danni. Ma, attenzione: la responsabilità fiscale resta in capo al beneficiario, cioè al singolo condòmino. Quindi, se qualcosa non torna, è il contribuente a dover restituire i soldi al Fisco.
Conclusioni
Il nostro consiglio: pretendere trasparenza, documentazione completa e risposte chiare. Se l’amministratore nicchia o non sa rispondere, è il momento di chiedere un accesso agli atti e valutare la consulenza di un professionista esterno.
Il Superbonus può essere stato un’occasione irripetibile. Ma se gestito male, rischia di lasciare solo debiti, cantieri infiniti e molta amarezza.
Redazione