Con l’entrata in vigore del nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, la disciplina dei bonus edilizi trova una collocazione normativa più organica.
Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 3 luglio 2026 ed entrato in vigore il 4 luglio, raccoglie in un unico corpo normativo disposizioni che, fino a oggi, erano distribuite tra il precedente TUIR, il D.L. n. 63/2013 e altre fonti speciali.
Non siamo, tuttavia, in presenza di una nuova stagione di incentivi. Il legislatore ha principalmente effettuato un’opera di coordinamento e sistemazione formale: non vengono ampliati gli interventi agevolabili e restano sostanzialmente invariati i requisiti, le aliquote e i limiti di spesa attualmente applicabili.
La novità più immediata riguarda quindi i riferimenti normativi da utilizzare negli atti e nei documenti.
Nel nuovo Testo unico cambia la collocazione normativa dei principali bonus edilizi: il recupero del patrimonio edilizio è disciplinato dall’art. 17, il sismabonus dall’art. 371, l’ecobonus dall’art. 372 e le aliquote temporanee del bonus casa per il triennio 2025-2027 dall’art. 373.
Si tratta soprattutto di un riordino dei riferimenti normativi, destinato a riflettersi progressivamente nella documentazione fiscale e amministrativa predisposta da professionisti e amministratori.
Vediamo, quindi, con ordine i principali bonus edilizi e facciamo il punto sulla disciplina attualmente applicabile.
Bonus casa: aliquote confermate
L’art. 373 del nuovo TUIR disciplina le aliquote temporanee applicabili agli interventi di recupero del patrimonio edilizio.
Il limite massimo di spesa rimane fissato in 96.000 euro per unità immobiliare, mentre l’aliquota varia in funzione dell’anno di sostenimento della spesa e della destinazione dell’immobile.
Le percentuali applicabili variano in base all’anno di sostenimento della spesa e alla destinazione dell’immobile, come riepilogato nel seguente quadro sinottico.
| Tipologia di immobile | Spese sostenute nel 2025 e 2026 | Spese sostenute nel 2027 |
| Unità immobiliare adibita ad abitazione principale | 50% | 36% |
| Altri immobili | 36% | 30% |
L’aliquota maggiorata spetta quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento e l’unità immobiliare è destinata ad abitazione principale.
In ambito condominiale ciò significa che, a fronte del medesimo intervento sulle parti comuni, la percentuale effettivamente applicabile può non essere identica per tutti i condòmini. Ciascun beneficiario dovrà infatti verificare la propria posizione soggettiva e la destinazione dell’unità immobiliare posseduta.
L’amministratore certifica l’importo della spesa imputato al singolo partecipante, mentre la verifica della misura della detrazione concretamente spettante rimane riferita alla posizione fiscale del contribuente.
Sismabonus
La disciplina delle misure temporanee relative agli interventi antisismici, precedentemente contenuta nell’art. 16, commi da 1-bis a 1-septies.1, del D.L. n. 63/2013, è ora collocata nell’art. 371 del nuovo Testo unico.
Anche per il sismabonus vengono confermate le percentuali previste per il triennio 2025-2027, con una detrazione più elevata per le spese riferite all’abitazione principale.
| Tipologia di immobile | Spese sostenute nel 2025 e 2026 | Spese sostenute nel 2027 |
| Unità immobiliare adibita ad abitazione principale | 50% | 36% |
| Altri immobili | 36% | 30% |
Il riordino normativo non modifica il perimetro degli interventi ammessi. Restano quindi centrali la corretta qualificazione tecnica delle opere, gli adempimenti preventivi e la tempestiva acquisizione delle asseverazioni richieste.
Ecobonus
L’art. 372 raccoglie le disposizioni temporanee relative alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti.
Anche in questo caso restano ferme sia le aliquote sia la tipologia degli interventi agevolabili.
| Tipologia di immobile | Spese sostenute nel 2025 e 2026 | Spese sostenute nel 2027 |
| Unità immobiliare adibita ad abitazione principale | 50% | 36% |
| Altri immobili | 36% | 30% |
Rimangono inoltre applicabili gli specifici adempimenti previsti per gli interventi energetici, comprese, quando richieste, le asseverazioni tecniche e la trasmissione dei dati all’ENEA.
Attenzione alle Caldaie alimentate a combustibili fossili: confermata l’esclusione
Il nuovo impianto normativo conferma l’esclusione, già operativa dal 2025, degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.
L’esclusione deve essere attentamente considerata soprattutto nei condomìni che intendono programmare la sostituzione della centrale termica.
Prima di assumere una deliberazione assembleare sarà quindi opportuno verificare:
- la tecnologia dell’impianto proposto;
- la riconducibilità dell’intervento alle fattispecie ancora agevolabili;
- l’eventuale integrazione con sistemi ibridi o fonti rinnovabili;
- gli adempimenti tecnici e documentali richiesti;
- la concreta convenienza economica dell’investimento anche in assenza della detrazione.
La scelta dell’impianto non può essere fondata esclusivamente sul costo iniziale, ma deve considerare anche efficienza energetica, spese di esercizio, durata dell’investimento e accesso alle agevolazioni fiscali.
Gli effetti pratici per l’amministratore di condominio
Per gli amministratori il nuovo TUIR comporta innanzitutto un’attività di aggiornamento documentale.
Nei nuovi contratti, nelle delibere assembleari e nelle certificazioni delle spese sarà opportuno utilizzare i riferimenti agli artt. 371, 372 e 373 del D.Lgs. n. 117/2026, ferma restando la possibilità di richiamare anche la precedente collocazione normativa per agevolare l’individuazione della disciplina applicabile.
Particolare attenzione dovrà essere posta alla data del pagamento effettuato dal condominio. Per le persone fisiche vale infatti, in linea generale, il criterio di cassa: l’aliquota applicabile dipende dall’anno nel quale l’amministratore esegue il bonifico all’impresa, e non necessariamente dall’anno in cui i condòmini versano le rate al condominio.
Sul piano operativo, l’applicazione delle agevolazioni richiede una corretta gestione delle diverse fasi dell’intervento condominiale, come sintetizzato nel seguente quadro sinottico.
| Fase | Verifica richiesta |
| Delibera assembleare | Individuazione delle opere, approvazione della spesa e costituzione del fondo speciale |
| Contratto di appalto | Descrizione puntuale degli interventi, corrispettivo, aliquota IVA e obblighi documentali |
| Pagamenti | Utilizzo del bonifico parlante e corretta indicazione dei dati fiscali |
| Documentazione tecnica | Titoli edilizi, asseverazioni, attestazioni e comunicazioni ENEA quando previste |
| Ripartizione | Imputazione delle spese secondo i criteri deliberati e le tabelle applicabili |
| Certificazione | Indicazione delle somme attribuite a ciascun condòmino e dello stato dei pagamenti |
| Dichiarazione fiscale | Verifica, da parte del contribuente, dell’aliquota spettante in base alla propria posizione |
In conclusione, il nuovo Testo unico non introduce ulteriori bonus né amplia quelli esistenti, ma riordina in modo più chiaro una disciplina che negli ultimi anni è stata interessata da numerose proroghe e modifiche, confermando al tempo stesso la progressiva riduzione delle aliquote già prevista per il 2027. Per il condominio il cambiamento è soprattutto formale, ma richiede comunque attenzione nell’aggiornamento della documentazione e nella gestione degli adempimenti, perché una corretta qualificazione degli interventi, la verifica preventiva dei requisiti, la programmazione dei pagamenti e la conservazione dei documenti restano condizioni essenziali per consentire ai condòmini di beneficiare delle detrazioni.
Redazione
