Per anni è circolata una regola non scritta (e fin troppo comoda): l’amministratore il cui mandato era scaduto, oppure che si era dimesso o era stato revocato, poteva continuare a gestire l’ordinaria amministrazione, emettere fatture e pretendere il pagamento del compenso “fino al passaggio delle consegne”. Un limbo dorato che spesso si protraeva per mesi, a causa dell’inerzia dell’assemblea nel nominare un successore.

Adesso la pacchia è finita. La Corte di Cassazione, con la dirompente Ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026, ha calato la mannaia su questa prassi, ridimensionando drasticamente l’istituto della prorogatio imperii e introducendo paletti rigidissimi che fanno tremare la categoria.

Analizziamo cosa cambia nel concreto per i condòmini e per gli amministratori di tutta Italia.

1. Fine del mandato: niente più gestione ordinaria (e niente compensi)

Il principio cardine ribadito dalla Suprema Corte (interpretando rigorosamente l’articolo 1129, comma 8, del Codice Civile) è chiaro: alla cessazione dell’incarico, l’amministratore perde la pienezza dei suoi poteri gestori.

• Solo atti urgenti e indifferibili: Una volta scaduto il termine o avvenuta la revoca/dimissione, l’ex amministratore non può continuare a curare l’ordinaria amministrazione come se nulla fosse. Può compiere unicamente quegli interventi urgenti e indispensabili per evitare danni gravi e immediati al condominio (es. riparare una perdita improvvisa o un guasto pericoloso).

• Lavoro gratuito (e obbligatorio): Per queste pochissime attività urgenti svolte nella fase di transizione, l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso ulteriore. La prosecuzione della gestione non è un passaporto per continuare a fatturare.

2. La stangata sulla trasparenza: se il compenso non è analitico, la nomina è nulla

La sentenza della Cassazione non si ferma alla gestione post-mandato, ma affonda il colpo su un altro vizio frequentissimo: l’opacità dei compensi.

Richiamando l’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile, i giudici ribadiscono che il compenso dell’amministratore deve essere specificato analiticamente al momento dell’accettazione della nomina o del rinnovo.

• Basta con i preventivi “fumosi”, generici o rimandati all’approvazione successiva del bilancio consuntivo.

• Se manca questa indicazione analitica iniziale, la nomina è radicalmente nulla. E un’eventuale delibera assembleare successiva che approva il rendiconto non può sanare ex post un contratto originariamente nullo o privo di requisiti di trasparenza.

3. Anticipazioni di cassa: basta con i rimborsi “a memoria”

Un altro punto cruciale affrontato dalla Suprema Corte riguarda i rimborsi spesa e le cosiddette anticipazioni di cassa rivendicate dagli amministratori a fine mandato.

Spesso si pretendeva il rimborso basandosi semplicemente sul fatto che il bilancio presentasse un disavanzo o che il rendiconto fosse stato genericamente approvato. La Cassazione stoppa anche questo automatismo: l’amministratore deve offrire una prova rigorosa, documentale e puntuale degli esborsi effettuati con denaro proprio. Senza pezze d’appoggio certe e riferite a singole poste, nessun rimborso è dovuto.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Questa sentenza rappresenta uno scudo formidabile per i condòmini. Controllate sempre che alla nomina del vostro amministratore corrisponda un preventivo chiaro e analitico, e ricordate che dopo la scadenza del mandato l’amministratore non può continuare a imporre costi di gestione ordinaria.

Il tuo amministratore è scaduto o ci sono controversie aperte sui compensi e sui rimborsi nel tuo palazzo?

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Redazione