Il compenso dell’amministratore è una voce fissa del bilancio condominiale. Nonostante l’amministratore interagisca quotidianamente con chi abita nel palazzo (siano essi proprietari o affittuari), la legge stabilisce un legame diretto ed esclusivo tra il professionista e i titolari dei diritti reali sull’immobile.
Vediamo come si dividono i costi e chi è l’unico vero responsabile legale del pagamento.
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1. Nei Condomini in affitto: Paga il proprietario o l’inquilino?
Questo è il terreno dei dubbi più frequenti. La legge di riferimento è la Legge 392/1978 (Legge sull’Equo Canone), in particolare l’Articolo 9, che elenca le spese a carico del conduttore (inquilino).
- A carico del proprietario (Locatore): Il compenso dell’amministratore di condominio e le spese del suo studio spettano interamente al proprietario di casa. L’inquilino non è tenuto a pagare la quota dell’amministratore, a meno che nel contratto di locazione non sia stata inserita (e firmata) una clausola speciale che preveda una deroga a questa regola.
- Perché paga il proprietario: L’amministratore gestisce e conserva il patrimonio immobiliare e tutela i beni comuni dello stabile, attività che aumentano o preservano il valore della proprietà immobiliare, non del semplice godimento temporaneo dell’appartamento.
2. La responsabilità legale: L’unico interlocutore è il proprietario
Un aspetto fondamentale che molti dimenticano è che per l’amministratore l’inquilino legalmente “non esiste” dal punto di vista contabile.
- L’amministratore emette i bollettini delle rate condominiali esclusivamente a nome del proprietario.
- Se il proprietario ha un accordo privato con l’inquilino affinché quest’ultimo paghi direttamente le spese condominiali (es. quota pulizia scale o riscaldamento) e l’inquilino diventa moroso, l’amministratore non può inviare un sollecito o un decreto ingiuntivo all’inquilino.
- L’azione legale di recupero crediti colpirà sempre e solo il proprietario, il quale dovrà pagare il condominio e, solo in un secondo momento, rivalersi sul proprio inquilino per vie private.
3. Come si calcola la quota? Il criterio dei millesimi
Come abbiamo visto nelle guide precedenti, la spesa per il compenso dell’amministratore viene inserita nella Tabella A (Millesimi di Proprietà Generale). Significa che la spesa non si divide in parti uguali tra i vari appartamenti (un tanto a testa), ma chi possiede un appartamento più grande o prestigioso pagherà una quota maggiore rispetto a chi possiede un monolocale o un semplice garage.
- Pagano anche i proprietari di soli box o negozi? Sì. Anche chi possiede unicamente un garage sotterraneo o un negozio al piano terra con ingresso indipendente sulla strada partecipa al pagamento dell’amministratore, poiché quest’ultimo gestisce parti comuni strutturali (es. tetto, facciate, fondamenta, rete fognaria) che servono anche a quelle unità immobiliari.
Trasparenza nei contratti d’affitto
In conclusione, sapere chi deve pagare l’amministratore evita spiacevoli malintesi al momento del rendiconto annuale. Se siete inquilini, controllate sempre attentamente le voci di spesa che il proprietario vi chiede di rimborsare alla fine dell’anno; se siete proprietari, ricordate che la puntualità nei confronti del condominio è una vostra precisa responsabilità legale.
Un’amministrazione trasparente fornisce riparti separati (proprietario/inquilino) su richiesta, ma terrà sempre il proprietario come unico referente per la cassa condominiale.
Nel vostro contratto di locazione è specificato chiaramente chi paga la quota dell’amministratore? Vi è mai capitato che vi venissero addebitati costi non dovuti?
Scrivetelo nei commenti! La condivisione delle esperienze contrattuali aiuta a prevenire le irregolarità. Se desiderate una tabella di riparto ufficiale sulle spese proprietario/inquilino da allegare al vostro contratto d’affitto, iscrivetevi alla nostra newsletter gratuita.
Redazione
