Terremoti, alluvioni, frane. Negli ultimi anni le cronache italiane ci hanno ricordato, troppo spesso, che le catastrofi naturali non sono un rischio lontano ma una realtà che bussa con violenza alle porte delle nostre città. E nei condomini, dove la vita di decine di famiglie si intreccia sotto lo stesso tetto, la domanda diventa inevitabile: serve una polizza obbligatoria o basta il buon senso?

La questione non è solo tecnica o giuridica. È soprattutto pratica, concreta. Chi paga i danni se un’alluvione invade i garage? Cosa succede se un terremoto rende inagibile lo stabile? E gli archivi degli amministratori, spesso pieni di documenti vitali, che fine fanno in caso di calamità?

Cosa dice la legge: Decreto-Legge 123/2023

Il Decreto-Legge 123/2023, poi convertito nella Legge 162/2023, ha introdotto una novità importante: l’obbligo di stipulare una polizza contro catastrofi naturali per tutte le imprese iscritte al Registro delle Imprese, a partire dal 31 dicembre 2024.

E qui nasce la distinzione che interessa i nostri lettori:

• I condomìni non sono imprese. Non essendo iscritti al Registro, restano esclusi dall’obbligo.
• Gli studi di amministrazione condominiale, invece, lo sono. Chi opera come società è a tutti gli effetti un’impresa e quindi obbligato.

La legge chiarisce anche un punto cruciale: l’assicurazione riguarda i beni dello studio stesso (sede, archivi, server, attrezzature), non i condomini gestiti.

L’impatto sugli amministratori: tra archivi e responsabilità

Immaginiamo uno studio di amministrazione a Milano che gestisce venti condomini. Un’alluvione danneggia la sede: server inutilizzabili, faldoni di carte distrutti, dati persi. Senza una polizza, i danni ricadono interamente sul titolare. E non è solo una questione di costi. Un giudice, di fronte a condomini che denunciano il disservizio, potrebbe ritenere la mancata copertura assicurativa come negligenza professionale, soprattutto se la polizza era sostenibile economicamente.

È qui che l’amministratore di condominio diventa più di un semplice contabile: è il garante della continuità gestionale, anche in caso di disastri.

E i condomini? Nessun obbligo, ma tanti rischi

Se la legge non obbliga i condomini ad assicurarsi, ciò non significa che sia una scelta saggia restare scoperti. L’Italia è un Paese ad altissimo rischio sismico e idrogeologico: basta guardare agli ultimi anni, con alluvioni in Emilia-Romagna, frane in Liguria, terremoti in Abruzzo, Marche e Centro Italia.

Cosa può coprire una polizza condominiale?

• Danni strutturali all’edificio causati da terremoti o frane.
• Allagamenti di garage e cantine dovuti a esondazioni o nubifragi.
• Ripristino delle parti comuni (scale, cortili, tetti).
• Indennizzi ai condomini in caso di inagibilità.

Molti proprietari pensano che basti la polizza personale della propria casa. In realtà, quella copre solo l’appartamento e spesso non le parti comuni, che restano scoperte.

Assemblea condominiale: come decidere sulla polizza

L’assemblea condominiale è l’unico luogo dove si può decidere insieme di stipulare una polizza comune. La legge non obbliga, ma la delibera può essere approvata con le stesse modalità delle altre spese straordinarie.

Qui entrano in gioco:

• Amministratore che presenta preventivi e chiarisce le clausole.
• Condomini che devono votare se sottoscrivere o meno.
• Millesimi che determinano la ripartizione dei costi.

La realtà è che spesso si discute animatamente per spese ben più piccole – dalla lampadina del cortile al costo della pulizia scale – e ci si dimentica che una polizza di poche centinaia di euro può salvare l’intero patrimonio immobiliare di decine di famiglie.

La falsa illusione degli aiuti pubblici

Molti pensano: “Se succede una catastrofe, ci penserà lo Stato”. La verità è diversa. Il decreto ha introdotto un principio netto: chi non si assicura non avrà diritto ad aiuti, sospensioni fiscali o misure emergenziali.

Tradotto: se il condominio non è coperto e arriva un’alluvione, i danni saranno a totale carico dei condomini. E parliamo di cifre che possono raggiungere milioni di euro.

Il valore del buon senso

La conclusione, a ben vedere, è semplice:

• I condomini non hanno obblighi di legge.
• Gli studi amministrativi sì.
• Ma per entrambi vale il buon senso.

Una polizza sembra superflua fino al giorno prima della catastrofe. Dal giorno dopo, diventa l’unica ancora di salvezza.

Catastrofi naturali: dati che fanno riflettere

• Oltre 7.000 comuni italiani sono classificati a rischio idrogeologico.
• Circa il 70% del territorio nazionale è esposto a rischio sismico medio-alto.
• Negli ultimi dieci anni, i danni da catastrofi naturali hanno superato i 20 miliardi di euro.

Eppure, meno del 15% dei condomini italiani ha una copertura assicurativa contro calamità naturali.

Una questione culturale

Il tema della sicurezza in condominio, sia essa legata ai furti o alle catastrofi, è spesso sottovalutato perché si percepisce come remoto. Eppure la convivenza condominiale non è fatta solo di regolamenti, ma anche di responsabilità collettiva. Decidere insieme di proteggere il palazzo significa tutelare non solo il patrimonio immobiliare, ma anche la serenità di chi ci vive.

Conclusione: proteggere oggi per non piangere domani

I condomini e le catastrofi naturali non sono due mondi lontani. Sono due facce della stessa medaglia, fatta di fragilità e convivenza. La legge non obbliga i condomini a stipulare polizze, ma la realtà dice che senza una copertura si resta soli di fronte a eventi sempre più frequenti.

E allora la domanda torna: obbligo o scelta prudente? La risposta sta tutta nella responsabilità di chi vive ogni giorno quelle scale, quei muri, quei garage. La vera assicurazione non è solo una polizza, ma la consapevolezza che in condominio si vince – o si perde – sempre insieme.

GABRIO BACCHINI

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