Il condominio dovrebbe essere il luogo della sicurezza, della privacy e del riposo. Cosa accade, però, quando tra le mura del proprio palazzo si insediano attività illecite? Quando il viavai frenetico sulle scale non è dovuto a visite di cortesia, ma a un commercio di droga, o quando gli appartamenti vengono utilizzati per l’esercizio della prostituzione, la vita dei residenti cambia radicalmente. La paura subentra alla serenità, e il degrado inizia a corrodere il valore e la vivibilità dell’intero stabile.

Nella nostra rubrica “Benvenuti in Condominio”, ci occupiamo di tutelare il benessere collettivo. Affrontare situazioni di illegalità non è solo un atto di civiltà, ma un dovere per proteggere il proprio patrimonio e la sicurezza dei propri cari. Ma attenzione: il fai-da-te in questi casi è pericoloso. Esiste un protocollo preciso che la legge ci mette a disposizione per ripristinare l’ordine senza mettere a repentaglio l’incolumità personale.

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Il ruolo (limitato) dell’amministratore

Molti lettori chiedono: “Perché l’amministratore non fa nulla?”. È fondamentale chiarire un punto giuridico: l’amministratore di condominio non è uno sceriffo. Non ha poteri di indagine, né può entrare negli appartamenti privati per compiere perquisizioni o identificare gli occupanti.

Tuttavia, l’amministratore ha un ruolo di facilitatore e raccordo. Se riceve segnalazioni circostanziate da parte dei condòmini, ha il dovere di:

• Inviare una diffida formale al proprietario dell’appartamento (se l’immobile è dato in affitto), ricordando le clausole contrattuali che vietano l’uso dell’immobile per attività illecite.
• Convocare un’assemblea straordinaria per informare i condòmini e deliberare la nomina di un legale che intraprenda le opportune azioni civili.

La responsabilità del proprietario dell’immobile

Se l’appartamento è in affitto, il vero nodo della questione è il locatore. Molti proprietari “affittano a scatola chiusa”, senza verificare chi vive in casa. Eppure, la legge è severa: se il proprietario è a conoscenza (o avrebbe dovuto esserlo con un minimo di diligenza) dell’attività illecita che si svolge nel proprio immobile e non interviene per porvi fine, può essere considerato corresponsabile.

Il contratto di locazione contiene quasi sempre una clausola che vieta l’uso dell’immobile per scopi contrari alla legge, al decoro o alla sicurezza. L’attività di spaccio o di prostituzione costituisce una grave violazione contrattuale che permette al locatore di chiedere la risoluzione immediata del contratto e lo sfratto dell’inquilino.

L’importanza dell’Esposto alle Forze dell’Ordine

Quando si sospettano attività di spaccio o prostituzione, la strada maestra è l’esposto alle Forze dell’Ordine (Carabinieri o Polizia di Stato). Non si tratta di una “soffiata”, ma di un atto formale.

Un esposto ben fatto deve essere:

• Circostanziato: Non basta dire “sospetto che…”. Bisogna indicare orari, frequenza delle visite, tipologia di persone che frequentano l’appartamento, targhe di auto sospette e ogni elemento utile.
• Collettivo: Un esposto firmato da più condòmini ha un peso specifico molto maggiore di una segnalazione singola. Più persone firmano, più l’attenzione delle autorità sarà alta.
• Riservato: Gli esposti vengono gestiti dalle autorità nel rispetto della privacy. La paura di ritorsioni è legittima, ma le Forze dell’Ordine dispongono di strumenti per proteggere gli esponenti.

Azioni civili: lo sfratto per attività illecite

Se l’amministratore non agisce o se il proprietario resta inerte, il condominio può tentare la via civile. Il condominio, in quanto ente leso nel suo decoro e nella sua sicurezza, può agire in giudizio per ottenere la cessazione delle attività illecite.

In casi estremi, si può richiedere un’azione inibitoria per far chiudere l’attività, specialmente se questa configura una “molestia” intollerabile che impedisce agli altri condòmini il pacifico godimento della propria casa.

Tabella di marcia: cosa fare e cosa NON fare

Il seme della prevenzione: la selezione degli inquilini

La miglior difesa contro l’illegalità è la selezione preventiva. Consigliamo a tutti i condòmini che affittano i propri appartamenti di:

• Chiedere sempre referenze ai nuovi inquilini.
• Non accettare pagamenti in contanti non tracciabili.
• Monitorare periodicamente, con visite di cortesia, lo stato dell’immobile.
• Inserire clausole rescissorie rigide in caso di violazione delle norme sulla quiete e la legalità.

La presenza di illegalità in un condominio non è una condanna definitiva. Esistono strumenti per ripristinare la legalità, ma richiedono coraggio, coesione tra condòmini e, soprattutto, fiducia nelle istituzioni. Non voltarsi dall’altra parte è il primo passo per riprendersi il proprio diritto a vivere in un palazzo sicuro.

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Redazione