Un milione e settecentomila euro. È una cifra che non si riferisce a un grande complesso industriale, ma a un condominio residenziale nel capoluogo lombardo. La causa? Un’infiltrazione d’acqua nei box che dura da oltre due decenni. Quella che era nata come una piccola perdita è diventata, nel tempo, una voragine economica che ora rischia di travolgere il patrimonio di decine di famiglie.
Cosa ci insegna questo caso estremo? Che in condominio il tempo non cura le ferite, le aggrava.
La “Perdita Occulta”: perché non si è intervenuti?
Il caso milanese solleva una domanda immediata: come è possibile che un’infiltrazione vada avanti per vent’anni senza che nessuno intervenga?
- L’inerzia assembleare: Spesso, per risparmiare sui costi di riparazione immediata, le assemblee decidono di rimandare gli interventi straordinari, sperando che “il problema si risolva da solo”.
- La mancanza di manutenzione preventiva: Senza una verifica periodica delle colonne di scarico e dei contatori (magari utilizzando la tecnologia dei droni o ispezioni professionali, come abbiamo già visto in passato), le perdite rimangono invisibili fino a quando il conto non diventa insopportabile.
Di chi è la responsabilità?
In un caso così eclatante, la magistratura dovrà stabilire le responsabilità. Tuttavia, in linea generale:
- L’Amministratore: Ha il dovere di attivarsi per la conservazione dell’immobile. Se l’amministratore era a conoscenza del problema e non ha convocato l’assemblea o non ha preso provvedimenti urgenti, potrebbe essere chiamato a rispondere per responsabilità professionale.
- L’Assemblea: Se l’amministratore ha segnalato il problema e l’assemblea ha deliberatamente scelto di non votare i lavori, la responsabilità è in capo ai condòmini che hanno bloccato gli interventi.
Come evitare il disastro nel tuo condominio?
Per evitare che una “piccola perdita” si trasformi in un crack finanziario, ecco la strategia di difesa che ogni condomino dovrebbe adottare:
- Chiedete sempre il rendiconto dettagliato: Se notate voci di spesa sospette nel bilancio (come consumi idrici fuori scala), esigete chiarimenti immediati durante l’approvazione del rendiconto.
- Il diritto di accesso: Ogni condomino ha il diritto di visionare le fatture originali dei fornitori. Se vedete bollette dell’acqua sproporzionate, chiedete di vedere il dettaglio dei consumi.
- La segnalazione scritta: Se notate acqua in cantina o in box, non limitatevi a dirlo a voce all’amministratore. Inviate una PEC o una raccomandata. Una prova scritta è la vostra unica protezione legale se l’amministratore decidesse di ignorare la vostra segnalazione.
- Consulenza tecnica di parte: Se sospettate che il problema sia ignorato, proponete in assemblea la nomina di un tecnico di fiducia (geometra o ingegnere) per una perizia super partes. Il costo della perizia è infinitesimale rispetto ai danni da infiltrazione.
La vicenda del condominio di Milano, con la bolletta da 1,7 milioni di euro, deve servire da monito: l’inerzia nella manutenzione condominiale può portare al disastro finanziario. Infiltrazioni e perdite occulte non si risolvono col tempo, ma peggiorano, aumentando esponenzialmente i costi di riparazione e i consumi. È dovere di ogni condomino vigilare sulla trasparenza dei costi e pretendere un’immediata azione manutentiva, utilizzando gli strumenti legali (segnalazioni scritte, richieste di perizia) per obbligare l’amministratore e l’assemblea a intervenire prima che la situazione diventi irrecuperabile.
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Redazione
