Le tabelle millesimali sono spesso considerate un “must” per vivere serenamente in condominio. Ma cosa succede se non esistono? Il condominio può comunque funzionare? Ecco cosa prevede la legge, cosa dice la giurisprudenza e come muoversi con buon senso.
Non obbligatorie, ma utili
Contrariamente a quanto si pensa, non esiste un obbligo legislativo di dotarsi di tabelle millesimali: esse risultano obbligatorie solo se collegate al regolamento condominiale, che a sua volta è richiesto per edifici con almeno 11 condomini.
Tuttavia, costituiscono lo strumento più pratico per:
- Ripartire le spese proporzionalmente al valore delle proprietà;
- Calcolare le maggioranze assembleari con chiarezza.
Si può gestire anche senza tabelle
In assenza di tabelle, le decisioni condominiali restano possibili, purché basate sul principio di proporzionalità sancito dagli articoli 1118 e 1123 del Codice civile.
È perfettamente legittimo adottare accordi provvisori, approvati in assemblea, purché rispettosi del valore di proprietà di ciascuno.
Delibere provvisorie: valide, ma annullabili
La giurisprudenza conferma: in mancanza di tabelle, si possono adottare criteri provvisori per la ripartizione delle spese, validi come acconto e in attesa di conguaglio. Tali delibere, però, sono annullabili entro 30 giorni, se viene impugnato il metodo applicato.
In tribunale? Il giudice può stabilire i millesimi
Se scoppia una disputa, il giudice può intervenire con una consulenza tecnica (CTU) per determinare i millesimi sulla base del valore delle proprietà. Questo calcolo vale solo per quel caso concreto, non sostituisce le tabelle ufficiali.
Cosa conviene fare?
- Convocare un’assemblea straordinaria per stabilire criteri temporanei trasparenti e proporzionati.
- Affidare la redazione delle tabelle millesimali a un tecnico (geometra, architetto, ingegnere), da approvare in assemblea – un investimento per la sicurezza e la chiarezza futura.
- In caso di contenzioso, tenere documentazione e verbali con dati capaci di dimostrare proporzionalità.
Un condominio può funzionare anche senza tabelle millesimali, ma solo se basato su accordi chiari, conformi al principio di proporzione. Le delibere temporanee hanno valore utile, ma occorre agir con trasparenza e rispetto dei diritti di tutti, ricordando che il rispetto e la chiarezza sono la vera colla della convivenza condominiale.
Redazione