L’ennesima riforma della mediazione in seguito alla pubblicazione del decreto legislativo 216/24, pubblicato il 10 gennaio 2025 e vigente dal 25 gennaio 2025, contiene alcune importanti novità che si riflettono nella materia condominiale.
Il correttivo alla riforma Cartabia ha regolato alcuni aspetti rimasti nebulosi nel quadro del precedente intervento legislativo. Le modifiche di carattere generale incidono anche nell’ambito condominiale.
Le principali novità introdotte dal correttivo alla mediazione
Una delle novità più importanti è rappresentata dalla introduzione dell’art. 11 co. 4 bis. “Quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all’articolo 8, comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell’organismo”.
Con la nuova formulazione viene introdotto nuovamente ed in maniera esplicita l’atto che fa decorrere nuovamente la decadenza (il verbale di mancato accord) previsione assente nella precedente formulazione, che aveva creato notevole incertezza sulla dicitura “la decadenza s’interrompe per una sola volta” in applicazione alle delibere annullabili che come noto devono essere impugnate entro 30 gg. dall’avvenuta conoscenza formale.
Durata del procedimento di mediazione e termini di decadenza
Il correttivo è inoltre intervenuto sulla durata del procedimento di mediazione, innalzata a 6 mesi prorogabili di volta in volta per tre mesi, tranne in caso di mediazione delegata da Giudice che prevede la proroga di tre mesi concessa per una sola volta.
Il termine decorre dal deposito della domanda oppure, in caso di mediazione delegata, dal deposito dell’ordinanza da parte del giudice, di rimessione delle parti in mediazione.
Il decreto stabilisce poi che la domanda di mediazione non è soggetta a sospensione del termine feriale dal 1 al 31 agosto; dunque, la domanda di mediazione potrà essere introdotta e tenersi anche durante tale periodo.
Il ruolo dell’amministratore di condominio nella mediazione
Come già stabilito in precedenza dal decreto legislativo 149/2022 (cd. Riforma Cartabia), l’amministratore può intervenire in mediazione senza l’autorizzazione dell’assemblea. Sono stati attribuiti dunque poteri negoziali autonomi al rappresentante legale del condominio che per tali motivi deve conoscere la materia ed acquisire le competenze specifiche in tema di comunicazione e capacità di generare soluzioni. E’ in ogni caso auspicabile il passaggio in assemblea dal momento che il primo incontro di mediazione non può essere fissato prima di 20 giorni dal deposito della domanda e pertanto vi sono I tempi per la convocazione nel rispetto dei 5 giorni liberi tra l’avviso e la prima seduta.
La ratifica assembleare dell’accordo di mediazione
In sede di mediazione, le parti potrebbero giungere ad un accordo, in questo caso però il mediatore dovrà redigere il verbale con allegato accordo, redatto dalle parti che però potrà essere efficace solo se ratificato con delibera assembleare, avente la maggioranza richiesta dalla materia trattata. A differenza del vecchio testo in cui si richiedeva sempre la maggioranza prevista dall’art. 1136 Comma secondo del codice civile, ora le maggioranze cambiano a seconda della delibera impugnata.
Proposte del mediatore e consulenze tecniche
Le parti congiuntamente, ma in alcuni casi il regolamento dell’organismo consente la richiesta di una sola parte o su iniziativa del mediatore, possono poi richiedere al mediatore di formulare una proposta di mediazione che dovrà essere allegata al verbale di mediazione e sottoposta alla ratifica dell’organo assembleare.
Inoltre, nei casi in cui occorrono delle competenze tecniche specifiche, il mediatore si potrà avvalere di un esperto che redigerà una consulenza tecnica in mediazione.
Mediazione telematica: cosa cambia con il decreto 216/24
Il decreto legislativo 216/24 apporta importanti novità in tema di mediazione telematica e relativa procedura, prevedendo che questa possa tenersi solo con il consenso di tutte le parti (Art. 8 bis) .
Tuttavia ogni parte potrà chiedere di svolgere gli incontri di mediazione avvalendosi del collegamento da remoto, facilitando così la partecipazione.
In tal caso, in mancanza di accordo sull’adozione della modalità telematica, i partecipanti dovranno apporre le firme in forma analogica dinanzi al mediatore (Art. 8 ter)
Deleghe e autenticazioni nella mediazione condominiale
La parte potrà inoltre delegare altro soggetto senza la necessità di autentica della firma tranne nel caso di atti soggetti a trascrizione, per i quali occorrerà una delega con firme autenticate da pubblico ufficiale.
La delega dovrà contenere gli estremi del documento del delegante ed il delegato dovrà produrre copia del proprio documento d’identità.
Resta inalterata la necessità in caso di delega, di attribuire facoltà specifiche al delegato che dovrà essere a conoscenza della mediazione e dei diritti dei quali dovrà disporre per un eventuale accordo.
Domenico Sarcina