L’assemblea del condominio medio è un ingranaggio complesso, dove ogni ruolo deve essere ricoperto con precisione per evitare che l’intero castello di delibere crolli davanti a un giudice. Tra le domande che più spesso giungono in redazione da parte di proprietari attenti, uomini e donne che desiderano una gestione inattaccabile, ne spicca una di natura squisitamente procedurale: il delegato non condomino può fare il segretario? Spesso accade che un proprietario si faccia assistere o sostituire da un tecnico, un avvocato o un parente esperto, e che quest’ultimo, per la sua competenza, venga indicato per redigere il verbale. Tuttavia, la validità di tale nomina non è scontata e richiede un’analisi rigorosa delle norme del Codice Civile e del Regolamento di Condominio.
Il problema risiede nella distinzione tra il diritto di partecipazione e il diritto di ricoprire cariche “ufficiali” all’interno dell’organo deliberativo. La soluzione non è univoca, ma dipende dalla natura del regolamento e dalla volontà della maggioranza. In questa inchiesta, con la serietà che distingue la nostra rivista, analizzeremo se l’attribuzione della carica di segretario assembleare a un soggetto esterno (seppur delegato) possa viziare la delibera e quali sono le precauzioni da prendere per blindare il verbale.
La figura del segretario nell’assemblea condominiale
Per capire se un delegato non condomino possa svolgere le funzioni di segretario, dobbiamo prima definire cosa dice la legge su questa figura. Sorprendentemente, il Codice Civile non impone l’obbligo di nominare un presidente e un segretario, sebbene la loro presenza sia ormai una consuetudine imprescindibile per la corretta formazione del verbale.
La natura del ruolo di segretario
Il segretario ha il compito fondamentale di redigere il verbale sotto la direzione del presidente. È l’estensore materiale delle volontà espresse dall’assemblea. Se il regolamento di condominio non dispone diversamente, la scelta del segretario è rimessa alla libera determinazione dei presenti. Qui sorge il primo punto a favore della legittimità: se la legge non impone che il segretario sia un proprietario, la porta per il delegato non condomino resta aperta, a meno che non esistano veti specifici.
Il potere della delega
La delega conferisce al delegato il potere di rappresentare il condòmino in tutto e per tutto (Art. 67 disp. att. c.c.). Se il delegato entra in assemblea con pieni poteri di voto e discussione, ne deriva logicamente che egli possa anche essere investito di incarichi funzionali allo svolgimento della seduta stessa. Tuttavia, la prudenza suggerisce di verificare sempre se il regolamento di condominio (specialmente se di natura contrattuale) contenga clausole che limitano le cariche assembleari ai soli “effettivi proprietari”.
Per approfondire i limiti del potere di delega, visitate: https://www.benvenutiincondominio.it/delegato-non-condomino-segretario-assemblea-condominio/
Delegato non condomino e validità del verbale
La giurisprudenza, consolidata fino al 2026, ha chiarito che l’eventuale irritualità nella nomina del presidente o del segretario non comporta automaticamente l’annullamento delle delibere, a meno che non si provi un pregiudizio concreto alla veridicità di quanto trascritto.
Quando il delegato non condomino è “rischioso”
Nonostante sia generalmente ammesso, investire un delegato non condomino della carica di segretario può diventare un’arma in mano ai condòmini dissenzienti se:
- Il Regolamento lo vieta: Molti regolamenti datati specificano che “le cariche di presidente e segretario spettano ai condòmini”. In questo caso, la nomina di un esterno (anche se delegato) è una violazione regolamentare che potrebbe rendere la delibera annullabile.
- Conflitto di Interessi: Se il delegato non condomino è, ad esempio, un dipendente dell’impresa che deve svolgere i lavori straordinari oggetto di delibera, la sua nomina a segretario potrebbe essere contestata per mancanza di imparzialità nella redazione del verbale.
La firma del verbale
Il segretario, insieme al presidente, firma il verbale al termine della seduta. Se il delegato non condomino ha redatto fedelmente le dichiarazioni e i risultati delle votazioni, la sua firma è valida. È fondamentale, tuttavia, che nel verbale venga specificato il titolo della sua presenza (es: “Sig. Rossi, delegato del condòmino Bianchi, assume la carica di segretario”).
[Image: A detailed view of an assembly minutes document being signed by a secretary, with a clear indication of a proxy (delega) in the header]
Il caso particolare: l’amministratore segretario
Una pratica comune nel condominio medio è quella di far svolgere le funzioni di segretario all’amministratore stesso. Sebbene sia legale (salvo divieto regolamentare), è una scelta che la nostra redazione sconsiglia per ragioni di opportunità e trasparenza.
Perché evitare l’amministratore come segretario
L’amministratore è il soggetto il cui operato viene valutato dall’assemblea. Se egli redige anche il verbale, il rischio di una narrazione “orientata” o di omissioni involontarie su critiche mosse dai condòmini è alto. Affidare il compito a un delegato non condomino (come un consulente tecnico dei proprietari) è spesso preferibile rispetto all’amministratore, poiché garantisce una separazione tra chi gestisce e chi documenta.
Potete scaricare un modello di verbale assembleare inattaccabile qui:https://www.benvenutiincondominio.it/assemblea-condominiale-ordine-del-giorno-errori/
La forma è sostanza nel diritto condominiale
In conclusione, alla domanda se il delegato non condomino possa fare il segretario, la risposta è: sì, nella generalità dei casi è possibile, purché non vi sia un divieto espresso nel regolamento di condominio e la sua nomina avvenga regolarmente per voto dei presenti. Tuttavia, in un ambito così litigioso come quello condominiale, la saggezza suggerisce di optare sempre per la soluzione che offre meno fianchi a possibili ricorsi.
Se il vostro condominio si appresta a deliberare su temi delicati (lavori straordinari, cause legali, revoca amministratore), preferite un segretario che sia proprietario effettivo o un tecnico di comprovata terzietà. La chiarezza del verbale è la vostra assicurazione sulla vita delle delibere approvate.
Nel vostro condominio è consuetudine che il segretario sia un esterno o preferite che il verbale rimanga “in famiglia”? Avete mai avuto il sospetto che un verbale fosse stato redatto in modo parziale da un segretario non condomino?
Raccontateci la vostra esperienza nei commenti! Il confronto tra noi proprietari è fondamentale per evitare errori procedurali costosi. Se desiderate una consulenza su come impugnare un verbale redatto in modo irregolare, iscrivetevi alla nostra newsletter gratuita.
Redazione di Benvenuti in Condominio
