Un tema delicato nel mondo dell’edilizia condominiale: quando l’impresa appaltatrice sbaglia, può essere chiamato in causa anche chi ha gestito la direzione tecnica dell’opera? La risposta fornita dalla Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 4077 del 17 agosto 2025 è chiara: no, purché il direttore dei lavori abbia adempiuto correttamente ai suoi obblighi.
Il caso in esame
Un condominio aveva ingaggiato un ingegnere come direttore dei lavori per seguire una ristrutturazione. Dopo l’esecuzione dei lavori, sono emersi problemi consistenti: pannelli in polistirene espanso che si staccavano dalle facciate e infiltrazioni d’acqua. I condomini hanno quindi chiesto il risarcimento dei danni sia all’impresa esecutrice, sia al direttore dei lavori, accusandolo di mancanza di vigilanza e rilascio ingiustificato degli stati di avanzamento lavori (SAL) nonostante difetti evidenti. Tuttavia, sia il tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello hanno respinto la richiesta del condominio contro l’ingegnere.
Obbligazione di mezzi, non di risultato
I giudici partenopei hanno ribadito un principio consolidato: il direttore dei lavori è vincolato a un’obbligazione di mezzi, non di risultato. Ciò significa che non è tenuto a rispondere dei difetti di esecuzione, a patto che abbia svolto il suo lavoro con la dovuta diligenza, informando tempestivamente sia l’appaltatore sia il condomino delle irregolarità riscontrate.
I SAL non valgono come collaudo
Un’altra osservazione importante della sentenza riguarda la natura dei SAL: si tratta di documenti con valenza contabile, utilizzati principalmente per certificare l’avanzamento dei lavori e giustificare i pagamenti. Non hanno valenza tecnica né possono sostituire un certificato di collaudo, documento che attesta la corretta esecuzione e conformità delle opere. Solo quest’ultimo certifica realmente la regolarità dell’intervento.
Questa pronuncia offre una linea guida importante per condomini, amministratori e tecnici: affidabilità e trasparenza da parte del direttore dei lavori possono esonerarlo da responsabilità, persino di fronte a gravi difetti strutturali. Tuttavia, la sua vigilanza deve essere documentata, e le anomalie comunicate con chiarezza.