L’obbligo di comunicare i nominativi dei morosi ai creditori è un dovere di legge, ma cosa accade se il nuovo amministratore subentra in una contabilità compromessa? Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere fa chiarezza con la sentenza n. 2997 del 18 settembre 2026.

Per un creditore del condominio (ad esempio un’impresa appaltatrice), ottenere i dati dei condòmini morosi è il passaggio obbligato per poter agire esecutivamente in via parziaria, nel rispetto dell’obbligo di preventiva escussione sancito dall’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile. Dall’altro lato, però, l’amministratore in carica può trovarsi nella concreta impossibilità di redigere un elenco attendibile a causa del disordine contabile lasciato dalla gestione precedente.

A tracciare una linea di equilibrio tra la tutela del credito e la buona fede gestionale è la recente pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (sentenza n. 2997/2026, Giudice Valentina Gigante).

La vicenda: il creditore reclama l’elenco dei morosi e chiede i danni

La controversia scaturisce dal ricorso presentato da un’impresa creditrice del condominio, forte di un decreto ingiuntivo per circa 9.000 euro (oltre spese e interessi) per lavori eseguiti. Di fronte all’infruttuosità del pignoramento sul conto corrente condominiale, la ditta ha sollecitato più volte l’amministratore a trasmettere l’elenco dei morosi.

Non avendo ricevuto riscontro tempestivo, l’impresa ha trascinato il condominio in tribunale chiedendo:

1. L’ordine di immediata consegna dell’elenco dei morosi;

2. L’applicazione di una penalità di mora (art. 614-bis c.p.c.) di 200 euro per ogni giorno di ritardo;

3. Il risarcimento danni per 1.000 euro.

La difesa del condominio: conti opachi della vecchia gestione e nomina del revisore

Costituendosi in giudizio, il nuovo amministratore del condominio ha chiarito le reali ragioni del ritardo, smentendo qualsiasi intento dilatorio od ostruzionistico:

• Il caos contabile: Il precedente amministratore aveva destinato parte dei fondi incassati per i lavori al saldo di altre pendenze debitorie, senza informare l’assemblea. Ciò impediva di capire chi avesse effettivamente pagato e quali fossero le quote insolute.

• L’attivazione tempestiva: Ancor prima di ricevere la richiesta formale del creditore, l’amministratore aveva fatto nominare un revisore contabile per ricostruire fedelmente i flussi finanziari e individuare i veri debitori.

• L’adempimento progressivo: Nel corso del giudizio, una volta approvato il nuovo riparto contabile in assemblea, il condominio ha corrisposto al creditore oltre 9.000 euro e ha consegnato l’elenco dei morosi relativo al credito residuo.

Constatata l’avvenuta consegna degli elenchi e il saldo di gran parte del debito, le parti hanno congiuntamente preso atto della cessazione della materia del contendere. Restava però da sciogliere il nodo delle spese di lite.

La decisione del Tribunale: soccombenza virtuale e compensazione integrale

Il Tribunale, nell’applicare il principio della cosiddetta “soccombenza virtuale” per regolare le spese, ha rigettato le pretese economiche del creditore disponendo la totale compensazione delle spese legali.

I cardini della sentenza:

1. L’oggettiva impossibilità materiale: Sebbene l’art. 63 disp. att. c.c. imponga all’amministratore di cooperare con i terzi creditori, il ritardo nella consegna non è imputabile a colpa quando sussiste un’oggettiva impossibilità legata alla situazione contabile ereditata.

2. La prova della buona fede: La tempestiva nomina di un revisore contabile e la costante attività volta a sanare il debito testimoniano la piena correttezza dell’amministratore, escludendo condotte ostruzionistiche.

3. Domanda di risarcimento non provata: L’impresa ha richiesto i danni senza allegare né dimostrare quale concreto pregiudizio economico avesse subito dal ritardo. L’infondatezza di tale richiesta risarcitoria ha determinato una reciproca soccombenza virtuale tra le parti, giustificando la compensazione delle spese.

Indicazioni pratiche per amministratori e condòmini

Questa sentenza costituisce un importante precedente operativo per le gestioni condominiali:

• Per l’amministratore subentrante: Di fronte a buchi o irregolarità della gestione precedente, l’adozione immediata di una revisione contabile deliberata dall’assemblea può contribuire a dimostrare la diligenza della gestione, ma non garantisce l’esclusione di responsabilità o condanne alle spese.

• Per i creditori: Prima di avviare giudizi forzosi e pretendere risarcimenti danni generici, è opportuno verificare lo stato contabile dello stabile ed evitare richieste punitive sommarie, che rischiano di tradursi nell’accollo delle proprie spese legali.