Sono un proprietario di un appartamento e due box in un condominio in Sicilia. Il mio quesito è il seguente: quali documenti contabili l’amministratore deve consegnare al condomino prima della riunione per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo? E quale documentazione deve portare l’amministratore in sede di riunione? Può gentilmente darmi una definizione certa sulla procedura corretta su come l’amministratore deve comunicare ai condomini le assemblee di condominio? Orario e giorni? Può convocare la prima assemblea in orario notturno? Inoltre, il mio condominio e formato da 4 palazzine da 28 appartamenti, non è  stato voluto il supercondominio e in più esiste un piccolo problema, sul mappale catastale le palazzine sono posizionate in una via, i box e il cortile in un’altra. Questa differenza di indirizzo  presuppone l’esistenza di due condominii diversi?

Prima dell’assemblea di approvazione del rendiconto l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini tutta la documentazione contabile, perché avete diritto di controllare prima di votare. Parliamo in particolare di: rendiconto completo, registro di contabilità (movimenti), riepilogo finanziario, situazione patrimoniale (fondi, debiti, crediti), nota esplicativa della gestione, riparto spese, preventivo e piano rate, estratti conto bancari e fatture/giustificativi.

In assemblea l’amministratore deve portare e rendere consultabili gli stessi documenti, compresi estratti conto e fatture, così che chi ha dubbi possa verificarli sul momento. Se la documentazione non viene messa a disposizione, l’approvazione può essere contestabile.

Come va convocata l’assemblea

La procedura è stabilita dall’art. 66 disp. att. c.c. L’avviso deve essere inviato a ogni condomino con:

• raccomandata A/R

• PEC

• fax

• consegna a mano

Deve arrivare almeno 5 giorni prima della data fissata e indicare chiaramente: luogo, data, ora e ordine del giorno.

Giorni e orari

La legge non impone giorni o fasce orarie, ma vale un principio fondamentale: l’orario non deve rendere impossibile o eccessivamente difficile la partecipazione.

Una prima convocazione in piena notte (es. ore 2:00) è considerata illegittima se fatta solo per “farla andare deserta”. Le convocazioni devono rispettare buona fede e correttezza.

Indirizzi diversi

Il numero civico diverso non determina automaticamente due condomìni. Conta:

• se le strutture hanno impianti o parti comuni condivise (cortile, accessi, fognature, illuminazione, ecc.)

• se esiste un titolo originario unico (costruttore)

Se condividono beni e servizi, giuridicamente può esistere un unico condominio o un supercondominio di fatto, anche se non formalizzato.

La situazione va verificata da atti di provenienza e tabelle millesimali.

Redazione