Negli ultimi anni il fotovoltaico condominiale è diventato uno strumento sempre più diffuso per ridurre i costi energetici e valorizzare le parti comuni degli edifici. Tuttavia, non tutti gli impianti possono essere gestiti come una semplice estensione dell’ordinaria amministrazione condominiale. In particolare, quando un impianto fotovoltaico installato su parti comuni supera la soglia dei 20 kW di potenza e l’energia prodotta viene ceduta abitualmente al GSE tramite il meccanismo del ritiro dedicato, ci si colloca al di fuori della fisiologia condominiale ed entro un perimetro che la prassi fiscale qualifica ormai stabilmente come attività d’impresa.
Condominio Vs soggetto d’imposta
La posizione dell’Agenzia delle Entrate, chiarita già con la risoluzione n. 84/E del 2012 e ribadita negli anni successivi, non lascia più spazio a interpretazioni “creative”: il condominio, in quanto ente di gestione privo di autonoma soggettività imprenditoriale, non può essere il soggetto che produce e vende energia elettrica in modo abituale. Quando l’impianto genera flussi economici ricorrenti e strutturati, l’accordo tra i condòmini che vi aderiscono integra, ai fini fiscali, una società di fatto commerciale tra i soli partecipanti. Da tale qualificazione discende la nascita di un soggetto d’imposta autonomo, distinto dal condominio, dotato di propria partita IVA, obblighi di fatturazione verso il GSE e assoggettamento alla ritenuta del 4 per cento sui corrispettivi.
Questo passaggio, spesso sottovalutato in fase decisionale, comporta conseguenze rilevanti anche sul piano operativo. La gestione dell’impianto deve essere tenuta rigorosamente separata dalla contabilità condominiale: da un lato la contabilità IVA e dei redditi dell’attività di produzione e cessione dell’energia, dall’altro la contabilità del condominio ai sensi della legge n. 220/2012. La commistione tra i due ambiti, oltre a essere formalmente scorretta, espone a rischi significativi in sede di controllo, soprattutto sotto il profilo IVA e delle ritenute.
Il ruolo dell’assemblea
Sul piano civilistico, la natura “irregolare” della società di fatto non esime dalla necessità di una governance chiara. In presenza di impianti di dimensioni rilevanti e flussi economici strutturali, è ormai imprescindibile che l’assemblea individui con precisione chi rappresenta il soggetto emergente, con quali poteri e con quali responsabilità, così da evitare zone d’ombra che possono tradursi in contenziosi interni o in responsabilità solidali difficilmente gestibili nel tempo.
Ulteriori profili di attenzione riguardano la qualificazione dell’impianto come bene strumentale e la possibilità di accedere ai benefici fiscali, quali l’ammortamento e la detrazione dell’IVA. Tali effetti presuppongono una corretta imputazione dell’impianto, almeno pro-quota, all’attività d’impresa esercitata dalla società di fatto. In alcuni casi può rendersi necessario distinguere una componente “residenziale”, quale miglioria condominiale, da una componente “imprenditoriale”, correlata alla produzione e vendita dell’energia, sulla base di criteri oggettivi e adeguatamente documentati.
Le ricadute sui condòmini
Non meno rilevanti sono le ricadute sui singoli condòmini aderenti. La partecipazione a una società di persone che esercita attività d’impresa costituisce, per i titolari di partita IVA in regime forfetario, una causa ostativa al mantenimento del regime agevolato. Si tratta di un effetto strutturale, che incide sul profilo fiscale personale del condòmino e che non può essere relegato a una mera conseguenza “collaterale” della gestione condominiale. Per questo motivo, è essenziale che ogni condòmino sia posto nelle condizioni di assumere decisioni e deliberare in modo consapevole, con un’informativa chiara e tracciabile sulle implicazioni giuridiche e fiscali dell’adesione o della non adesione all’iniziativa.
Il quadro che emerge è quello di una fattispecie ormai ben delineata dalla prassi: un impianto fotovoltaico condominiale di potenza superiore a 20 kW, con cessione abituale dell’energia al GSE, comporta la nascita di un soggetto distinto dal condominio, con regole proprie e con obblighi che non possono essere gestiti in modo approssimativo. In questo contesto, il ruolo dell’amministratore evolve: non si tratta più soltanto di coordinare un intervento tecnico, ma di governare una scelta che ha riflessi giuridici, fiscali e organizzativi di lungo periodo.
Proprio per questa ragione, è fortemente consigliabile che amministratore e assemblea si avvalgano del supporto di un fiscalista esperto in materia di strutture condominiali, in grado di accompagnare il processo decisionale e di inquadrare correttamente il soggetto emergente sotto il profilo giuridico e fiscale. Un confronto qualificato a monte consente di evitare errori difficilmente sanabili a valle e di trasformare un’opportunità energetica in un progetto realmente sostenibile e difendibile nel tempo. Prendendo il prestito le parole del celebre sociologo Edgar Morin «La complessità non si elimina: si governa.»
Gianluca Carullo