Nelle grandi realtà condominiali, il servizio di portierato e la gestione delle pulizie non sono semplici prestazioni contrattuali, ma vere e proprie attività che espongono il condominio — e di riflesso l’amministratore — a rischi di natura giuslavoristica e penale. La tendenza, sempre più frequente, di esternalizzare questi servizi a ditte terze o cooperative non solleva il condominio dal ruolo di “committente”, con tutte le responsabilità solidali che ne derivano. Per una grande società di amministrazione, il presidio di queste aree è fondamentale per prevenire crisi di gestione.
1. La Responsabilità Solidale ex Art. 29 D.Lgs. 276/2003
Il rischio principale che ogni amministratore deve governare è la responsabilità solidale del committente per i crediti retributivi e contributivi dei dipendenti dell’appaltatore. Se l’impresa di pulizie o di portierato non versa i contributi INPS o le retribuzioni ai propri dipendenti, i lavoratori possono rivalersi direttamente sul condominio.
Per mitigare tale rischio, la prassi deve essere rigorosa:
- Verifica periodica del DURC: Non limitarsi alla richiesta all’inizio del contratto. La verifica deve essere mensile o bimestrale, contestualmente al pagamento del canone.
- Clausole di manleva: Il contratto deve prevedere una clausola che obblighi l’impresa a manlevare il condominio da ogni pretesa derivante da inadempienze contributive, con una penale automatica o la sospensione dei pagamenti in caso di irregolarità documentata.
2. Il rischio penale legato alla Sicurezza sul Lavoro (D.Lgs. 81/2008)
Anche se il condominio non è un’azienda in senso stretto, il committente che affida lavori a ditte terze ha l’obbligo di verificare l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa (art. 90 D.Lgs. 81/2008). Se un addetto alle pulizie o il portiere subisce un infortunio all’interno del condominio per una carenza di sicurezza (es. una pavimentazione scivolosa non segnalata, un impianto elettrico non a norma in guardiola), la responsabilità ricade spesso sull’amministratore, che è garante della sicurezza dei luoghi comuni.
Le società di amministrazione devono implementare un audit interno:
- Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) Interferenziali: Se la ditta opera in spazi dove passano anche i condòmini, è necessario redigere il DUVRI, che definisca le misure di prevenzione dei rischi da interferenza tra l’attività dell’impresa e l’uso comune degli spazi.
- Formazione: Verificare che l’impresa fornisca ai propri dipendenti i Dispositivi di Protezione Individuale (DPI) necessari.
3. La gestione del portierato: dipendente o autonomo?
Un punto di criticità è l’inquadramento del portiere. Se il portiere è un dipendente diretto del condominio, l’amministratore assume il ruolo di Datore di Lavoro. Ciò comporta obblighi stringenti: sorveglianza sanitaria, formazione obbligatoria, tenuta del Libro Unico del Lavoro, gestione del CCNL di categoria.
Nelle grandi strutture, il passaggio al servizio in appalto (esternalizzazione) è spesso scelto per ridurre la complessità gestionale. Tuttavia, attenzione al rischio di interposizione fittizia di manodopera (ex art. 29 D.Lgs. 276/2003). Se l’impresa appaltatrice è solo un “contenitore” e di fatto il portiere riceve ordini diretti dall’amministratore, il contratto può essere riqualificato come somministrazione illecita, con l’assunzione del lavoratore in capo al condominio e sanzioni pecuniarie pesanti.
4. Il verbale assembleare come scudo
Spesso le decisioni sulla scelta dell’impresa vengono prese in assemblea. L’amministratore deve sempre presentare all’assemblea una relazione che attesti la selezione dell’impresa basata su criteri di affidabilità e regolarità contributiva. Il verbale deve riportare esplicitamente che “l’assemblea ha preso atto della documentazione attestante la regolarità contributiva e tecnica dell’impresa X”, sollevando così l’amministratore da accuse di negligenza nella scelta del fornitore.
5. La tracciabilità dei pagamenti
Per le società di amministrazione, il controllo dei flussi finanziari è l’ultimo baluardo. I pagamenti devono avvenire sempre mediante bonifico bancario tracciato, mai in contanti. È opportuno richiedere alle imprese una dichiarazione periodica (trimestrale) che attesti la regolarità dei versamenti fiscali e contributivi. Tale dichiarazione, protocollata e archiviata, costituisce una prova documentale della diligenza dell’amministratore in caso di futuri contenziosi.
L’eccellenza gestionale
Gestire il portierato e le pulizie non è un compito marginale, ma una gestione di un rischio contrattuale permanente. La società di amministrazione che adotta protocolli di verifica standardizzati — trasformando il controllo della documentazione in una routine procedurale — non solo protegge i condòmini da possibili azioni di rivalsa, ma consolida la propria reputazione di gestore esperto, capace di prevenire le crisi prima che diventino costi legali.
Marco Starace
