Le controversie tra condomini nascono spesso da situazioni quotidiane come rumori molesti, odori persistenti, oggetti lasciati nelle parti comuni, getto di acqua o mozziconi dal balcone, oppure comportamenti offensivi.
Quando l’amministratore può e deve intervenire
Secondo il Codice Civile, l’amministratore ha l’obbligo di far rispettare il regolamento condominiale e tutelare l’uso delle parti comuni (art. 1130, comma 1; disp. att. art. 70), intervenendo anche senza approvazione assembleare.
Può agire in caso di:
- Violazioni del regolamento, come rumori notturni, uso improprio degli spazi comuni o intralcio al passaggio.
- Interferenze sull’uso dei beni comuni, come auto parcheggiate in cortile o depositi non autorizzati.
In queste situazioni, l’amministratore può:
- richiamare verbalmente il condomino;
- inviare diffida formale, anche tramite raccomandata o PEC;
- nel caso previsto dal regolamento, proporre una sanzione pecuniaria da 200 a 800 €.
Convocazione di assemblea straordinaria o mediazione
Se il problema persiste, l’amministratore può:
- Convocare un’assemblea straordinaria per discutere e deliberare misure, misure restrittive o incaricare interventi (§ art. 66 disp. att. c.c.).
- Proporre un percorso di mediazione civile obbligatoria, previsto per controversie su regolamento condominiale o uso di parti comuni: può essere iniziata anche dal condominio stesso, ma la presenza dell’amministratore richiede una delibera assembleare (maggioranza semplice ≥ 50 % valore).
Documentazione, mediazione e azione legale
Per tutelarsi è essenziale:
- Documentare i comportamenti molesti (foto, registrazioni, testimonianze).
- Seguire un iter formale: richiesta all’amministratore, tentativo di mediazione, poi eventuale causa.
- Ricorrere alla mediazione obbligatoria prima di procedere in giudizio: senza di essa, il giudice può dichiarare improcedibile la domanda.
In casi estremi: tutela della sicurezza e misure d’emergenza
Nei casi di minacce, aggressioni o situazioni che minacciano la sicurezza, l’amministratore deve:
- mantenere la calma e non alimentare la tensione;
- informare le autorità (Carabinieri o Polizia);
- redigere un verbale dettagliato dell’evento;
- convocare l’assemblea straordinaria per discutere e adottare misure preventive (es. limiti di accesso).
Dubbi sulla gestione dei conflitti condominiali?
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Redazione