Ci sono pratiche che, quando arrivano sulla scrivania di un perito, fanno già intuire che la liquidazione sarà lunga. Molto lunga. Una di queste è il vincolo richiesto dalla banca sulla polizza Globale Fabbricati del condominio. Il problema è che troppo spesso chi lo pretende non conosce cosa sta realmente vincolando.
Cosa fa la Polizza Globale Fabbricati
La polizza Globale Fabbricati non assicura il valore commerciale degli appartamenti. Non assicura il valore catastale. Non assicura l’importo del mutuo residuo. E nemmeno il capitale finanziato dalla banca. Assicura un’unica cosa: il valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato. È questo il capitale assicurato. Nient’altro.
Il singolo proprietario, quindi, ha disponibilità esclusivamente della quota ideale di quel valore, determinata dai propri millesimi di proprietà. Eppure continuo a vedere richieste di vincolo costruite sui criteri più fantasiosi: il doppio del valore catastale, il valore commerciale dell’appartamento, il capitale erogato dalla banca, il debito residuo del mutuo. Parametri che con una Globale Fabbricati non hanno alcun collegamento tecnico.
Ma il problema più grave arriva dopo.
I vincoli bancari
Molte banche chiedono il vincolo sull’intera polizza condominiale e non soltanto sulla quota di competenza del proprio cliente.
Peggio ancora: pretendono di essere coinvolte in qualsiasi liquidazione che riguardi quella polizza. Tradotto: si rompe una colonna montante e si allaga l’appartamento del vicino? La banca del condomino che non c’entra nulla può bloccare la liquidazione. Cade una tegola. Si rompe un vetro. Un evento atmosferico interessa un’altra scala.
Un danno elettrico coinvolge l’ascensore. Il perito legge il vincolo riportato in polizza e, correttamente, è obbligato a rispettarlo. Non può ignorarlo. Deve acquisire il nulla osta della banca o adempiere agli obblighi previsti dalla clausola di vincolo.
Risultato? Liquidazioni ferme per settimane o mesi. Condòmini esasperati. Imprese che attendono il pagamento. Amministratori nel mezzo di un problema che spesso non hanno creato.
La domanda è semplice: ha davvero senso bloccare l’intera vita assicurativa di un condominio per garantire il mutuo di un singolo appartamento? A mio avviso no.
Il vincolo dovrebbe essere costruito con precisione chirurgica, limitato alla quota assicurativa di competenza del proprietario e ai soli indennizzi che lo riguardano direttamente.
E il resto?
Tutto il resto non tutela il creditore. Complica soltanto la gestione dei sinistri e rallenta il risarcimento di persone che con quel mutuo non hanno assolutamente nulla a che fare. Forse è arrivato il momento che banche, intermediari assicurativi e amministratori inizino a parlarsi con un linguaggio tecnico comune. Perché un vincolo scritto male non protegge meglio il credito. Molto più spesso blocca un intero condominio.
Gabrio Bacchini
