Le infiltrazioni rappresentano, senza ombra di dubbio, la fonte principale di contenzioso condominiale. Gestire un sinistro da infiltrazione in un complesso di grandi dimensioni non significa solo chiamare un idraulico, ma governare una serie di responsabilità civili, assicurate e assembleari che possono compromettere seriamente la tenuta della gestione professionale. Per una società di amministrazione, l’obiettivo primario deve essere duplice: riparare il danno tempestivamente e blindare la posizione del condominio rispetto alle pretese risarcitorie dei singoli condòmini.

1. La distinzione tra manutenzione e risarcimento del danno

L’errore più comune in cui incorrono molti amministratori è confondere la riparazione della fonte di infiltrazione (manutenzione ex art. 1130 c.c.) con il risarcimento del danno da infiltrazione (responsabilità ex art. 2051 c.c.).
L’amministratore ha il potere-dovere di deliberare (o ordinare d’urgenza) la riparazione del bene comune (es. il lastrico solare o la tubazione condominiale) per cessare l’evento dannoso. Tuttavia, il risarcimento dei danni patiti dal singolo condòmino (es. imbiancatura, mobili rovinati, mancato godimento) è una partita diversa. Se l’amministratore, in sede di assemblea, propone di “liquidare” il danno al condòmino senza una perizia tecnica e una valutazione legale, espone il condominio a due rischi:
1. Un esborso indebito, se il danno non è imputabile al condominio o se è sovrastimato.
2. Un’impugnazione della delibera da parte di altri condòmini, che potrebbero lamentare un danno al patrimonio comune per una spesa non dovuta.

2. Il ruolo della polizza assicurativa “Globale Fabbricati”

Nelle grandi realtà, la polizza assicurativa è lo strumento principale di difesa. Tuttavia, la gestione del sinistro deve essere impeccabile. L’amministratore deve attivare la polizza immediatamente e richiedere l’intervento del perito assicurativo prima di qualsiasi intervento di riparazione, a meno che non sia strettamente necessario per evitare l’aggravamento del danno.
Un errore fatale è il pagamento diretto del danno al condòmino leso da parte del condominio, prima dell’esito della perizia. È sempre preferibile attendere l’indennizzo della compagnia, onde evitare di anticipare somme che la polizza potrebbe successivamente contestare o limitare a causa di franchigie o scoperti.

3. La responsabilità oggettiva ex Art. 2051 c.c.

Il condominio risponde dei danni da infiltrazioni come custode delle parti comuni, ai sensi dell’art. 2051 c.c., a meno che non provi il caso fortuito. La giurisprudenza è rigorosissima: l’evento atmosferico eccezionale non è sempre “fortuito”.
La società di amministrazione deve poter dimostrare che il bene era sottoposto a costante e regolare manutenzione. In sede di assemblea, è fondamentale che l’amministratore ponga all’ordine del giorno la delibera di riparazione non come “riconoscimento di colpa”, ma come
“intervento di conservazione”. La formula utilizzata nel verbale è essenziale: si deve deliberare l’intervento “per cautela e salvaguardia del bene comune”, evitando di inserire clausole di riconoscimento del danno che potrebbero essere utilizzate dal condòmino leso come confessione stragiudiziale in un futuro giudizio.

4. Gestione della controversia interna: il rischio di disparità di trattamento

In grandi complessi, è frequente che più condòmini subiscano danni a causa dello stesso vizio (es. infiltrazioni diffuse dal lastrico). L’amministratore deve evitare di gestire i singoli sinistri in modo frammentato. È necessario istituire una “pratica di sinistro unico” che coordini tutte le denunce, le perizie e le richieste risarcitorie.
Questo approccio centralizzato previene la dispersione di risorse e garantisce che la negoziazione con l’assicurazione sia condotta su base unitaria. Inoltre, previene il rischio di delibere assembleari contraddittorie, dove si risarcisce un condòmino “più insistente” a discapito di altri in condizioni identiche, creando i presupposti per azioni di responsabilità per discriminazione o eccesso di potere.

5. Il verbale assembleare: cautela espressiva

Infine, una nota sulla redazione del verbale. Quando l’assemblea è chiamata a votare il risarcimento del danno a un condòmino, il verbale deve essere estremamente cauto. Deve riportare che:
● “Il condòmino ha formulato una richiesta risarcitoria”.
● “L’assemblea, preso atto della relazione tecnica, delibera di dare mandato all’amministratore di gestire la pratica tramite la compagnia assicurativa”. Mai inserire nel verbale espressioni come “l’assemblea riconosce la responsabilità del condominio per l’infiltrazione”, a meno che non vi sia una sentenza passata in giudicato. La prudenza verbale è il primo strumento di tutela del patrimonio sociale della società di amministrazione.

Conclusioni: La strategia preventiva

La gestione delle infiltrazioni è il banco di prova della professionalità di una grande società di gestione. La capacità di separare la funzione tecnica di ripristino da quella risarcitoria, il rigoroso rispetto delle procedure assicurative e la redazione di verbali “neutri” permettono di trasformare un potenziale disastro giudiziario in una pratica amministrativa ordinata. Il professionista che agisce con questo rigore non tutela solo il condominio, ma mette al riparo la propria azienda da pretese risarcitorie trasversali, garantendo la serenità di tutti i condòmini.

Marco Starace