Le infiltrazioni d’acqua in condominio rappresentano una delle cause più frequenti di controversie tra condomini, proprietari di unità immobiliari e condominio.
La questione diventa particolarmente interessante quando, oltre alla richiesta di eliminazione della causa dell’infiltrazione, il danneggiato domanda anche il risarcimento dei danni subiti.
In questi casi occorre distinguere con attenzione tra:
- la controversia relativa alla responsabilità e alla gestione delle parti comuni;
- l’azione diretta a ottenere il risarcimento del danno derivante dalla cosa in custodia;
- le eventuali controversie condominiali soggette alla mediazione obbligatoria prevista dalla legge.
Una distinzione non meramente teorica, perché può incidere sulla necessità o meno di esperire preventivamente il procedimento di mediazione.
Mediazione e condominio: il quadro generale
Il D.Lgs. 28/2010 prevede, all’art. 5, comma 1, l’esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità per determinate controversie.
Tra queste rientrano espressamente le controversie in materia di condominio.
La disciplina è particolarmente rilevante perché, prima di iniziare una causa nelle materie soggette a mediazione obbligatoria, la parte deve normalmente attivare il procedimento di mediazione.
In ambito condominiale, quindi, la mediazione costituisce uno strumento particolarmente importante per affrontare controversie relative, ad esempio, a:
- ripartizione delle spese;
- impugnazione delle deliberazioni assembleari;
- uso delle parti comuni;
- diritti dei condomini sulle parti comuni;
- responsabilità connesse alla gestione condominiale;
- rapporti tra condominio e singoli condomini quando la controversia rientra nella materia condominiale.
La presenza della parola “condominio”, tuttavia, non significa automaticamente che qualsiasi controversia nella quale sia coinvolto un condominio debba necessariamente passare dalla mediazione.
È proprio qui che assume rilievo la qualificazione giuridica della domanda.
Infiltrazioni idriche e responsabilità da cose in custodia
L’art. 2051 c.c. stabilisce che:
“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”
Si tratta della cosiddetta responsabilità da cose in custodia.
Nel caso delle infiltrazioni idriche, la norma può trovare applicazione quando il danno deriva da una parte dell’edificio che si trova nella sfera di custodia del condominio. Il problema può riguardare, ad esempio, infiltrazioni provenienti da:
- lastrico solare;
- terrazzo condominiale;
- tetto;
- facciata;
- tubazioni comuni;
- colonne montanti;
- altre parti comuni dell’edificio.
Quando il danno viene ricondotto alla responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c., il condominio può essere chiamato a rispondere in qualità di custode della cosa dalla quale è derivato il danno, ferma naturalmente la necessità di verificare, caso per caso, l’effettiva riconducibilità dell’evento alla cosa in custodia e l’eventuale presenza del caso fortuito.
L’azione risarcitoria ex art. 2051 c.c. richiede la mediazione?
Il punto centrale è questo:
l’azione autonoma di risarcimento dei danni da infiltrazioni idriche fondata sull’art. 2051 c.c. non è, in quanto tale, una controversia in materia di condominio soggetta alla mediazione obbligatoria. Il danneggiato non chiede di accertare o modificare diritti, obblighi o rapporti propri della materia condominiale, ma agisce esclusivamente per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla cosa in custodia.
La semplice circostanza che il custode sia un condominio non è sufficiente, da sola, a trasformare la controversia in una controversia “in materia di condominio” ai fini dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Attenzione, però, alla struttura della domanda
La distinzione deve essere effettuata concretamente.
Una controversia relativa a infiltrazioni potrebbe infatti contenere più domande, alcune delle quali soggette alla mediazione obbligatoria e altre no.
Ad esempio, occorre distinguere tra:
Controversia sulla ripartizione delle spese
Se, invece, la controversia riguarda anche l’individuazione dei criteri di ripartizione delle spese necessarie per il rifacimento del lastrico, del tetto o di altra parte comune, può entrare in gioco la disciplina delle controversie condominiali e, quindi, la mediazione obbligatoria.
Impugnazione della deliberazione assembleare
Se il condomino contesta una deliberazione con la quale l’assemblea ha deliberato interventi, spese o criteri di ripartizione relativi alle infiltrazioni, l’impugnazione della delibera rientra nella materia condominiale ed è soggetta alla disciplina della mediazione.
Immaginiamo che il proprietario dell’appartamento al terzo piano subisca un’infiltrazione proveniente dal lastrico solare condominiale.
Il ruolo dell’amministratore di condominio come gestore di conflitti
La gestione delle infiltrazioni richiede particolare attenzione anche da parte dell’**amministratore di condominio. **
L’amministratore, infatti, non dovrebbe limitarsi a ricevere la segnalazione del condomino, ma dovrebbe procedere a una prima ricostruzione tecnica dell’evento.
È necessario comprendere:
- da dove proviene l’acqua;
- se la causa è riconducibile a una parte comune o privata;
- se l’infiltrazione è ancora in corso;
- quali interventi sono necessari per eliminare la causa;
- quali danni sono stati prodotti;
- se è necessario un intervento urgente;
- quali soggetti devono essere coinvolti.
Particolarmente importante è eliminare tempestivamente la causa dell’infiltrazione.
Il danno, infatti, potrebbe aggravarsi nel tempo e generare ulteriori pretese risarcitorie.
Fondamentale è poi denunciare tempestivamente il sinistro alla compagnia di assicurazione qualora esso sia ricompreso nelle garanzie contrattuali.
Mediazione volontaria: obbligatoria non significa inutile
Il fatto che una domanda risarcitoria ex art. 2051 c.c. non sia soggetta alla mediazione obbligatoria non significa che la mediazione volontaria sia inutile.
Al contrario, le controversie relative alle infiltrazioni si prestano particolarmente bene a una soluzione negoziale.
Spesso, infatti, il problema non riguarda esclusivamente la quantificazione del danno, ma coinvolge contemporaneamente:
- l’intervento tecnico;
- l’individuazione della causa;
- i tempi dei lavori;
- la ripartizione delle spese;
- il ripristino dell’immobile;
- la liquidazione del danno;
- i rapporti futuri tra le parti.
La mediazione può quindi diventare uno spazio nel quale affrontare l’intero conflitto, anche quando non rappresenta una condizione di procedibilità obbligatoria.
Conclusioni
Le infiltrazioni idriche in condominio costituiscono una fattispecie nella quale diritto condominiale, responsabilità civile e strumenti alternativi di risoluzione delle controversie si incontrano.
La regola da tenere presente è che la mera presenza del condominio quale soggetto responsabile non rende automaticamente obbligatoria la mediazione.
Quando la domanda è configurata come autonoma azione risarcitoria fondata sull’art. 2051 c.c., occorre verificare la sua effettiva natura: se essa mira esclusivamente al risarcimento del danno derivante dalla cosa in custodia, non rientra, per ciò solo, nella mediazione obbligatoria prevista per le controversie in materia di condominio.
Non è il luogo nel quale si verifica il danno a determinare automaticamente l’obbligo di mediazione, ma la natura della controversia che viene portata davanti al giudice.
Domenico Sarcina
