Le infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello (o da un lastrico solare) che funge da copertura a parte dell’edificio sono, da sempre, tra le cause più frequenti di lite condominiale. Chi deve pagare? Il proprietario della terrazza o l’intero condominio? La questione è complessa perché incrocia il diritto di proprietà privata con la funzione collettiva di copertura del fabbricato.
In “Benvenuti in Condominio”, analizziamo la posizione consolidata della Corte di Cassazione (richiamata dall’articolo di ADUC) per capire come dividere correttamente i costi di riparazione e risarcimento.
La regola aurea: l’Articolo 1126 del Codice Civile
Per le infiltrazioni che arrivano da un lastrico solare o una terrazza a livello di proprietà esclusiva (o in uso esclusivo), la legge è precisa:
- Un terzo delle spese: Il proprietario (o l’usuario esclusivo) è tenuto a pagare 1/3 della spesa per le riparazioni o le ricostruzioni della copertura.
- Due terzi delle spese: Il restante 2/3 della spesa è a carico di tutti i condòmini dell’edificio (o della parte di edificio) che risultano coperti dalla terrazza, ripartito in base ai millesimi di proprietà.
Danni da infiltrazioni: chi risponde?
Qui la giurisprudenza della Cassazione ha fatto una distinzione cruciale che spesso viene confusa:
- Danni ai beni comuni: Se l’infiltrazione danneggia un’altra parte comune del condominio (es. la facciata o il vano scala), la spesa per riparare il danno è ripartita seguendo la stessa proporzione del terzo e dei due terzi.
- Danni all’appartamento sottostante: Se l’acqua danneggia la proprietà privata di un condomino, la Cassazione ha chiarito che la responsabilità è del condominio nella sua interezza. Perché? Perché il lastrico solare è considerato, a tutti gli effetti, una parte comune dell’edificio che svolge una funzione di copertura. Pertanto, il condominio, in quanto custode del bene comune, deve risarcire il danno subito dal condomino danneggiato.
Quando il proprietario della terrazza paga tutto?
Il proprietario della terrazza non è esente da responsabilità. La Cassazione specifica che egli è tenuto al risarcimento integrale del danno (e non solo al pagamento di 1/3) quando il danno è derivato da una sua cattiva manutenzione o da comportamenti negligenti (es. aver modificato la pavimentazione o aver ostruito gli scarichi di sua iniziativa). Se, invece, il danno è causato dall’usura del tempo o da difetti strutturali dell’impermeabilizzazione originaria, il condominio rimane il principale responsabile.
Come gestire la riparazione in assemblea
Per evitare di arrivare davanti a un giudice, il percorso corretto è:
- Sopralluogo tecnico: Nominare un tecnico (geometra o ingegnere) per verificare la causa dell’infiltrazione. È fondamentale capire se si tratta di usura naturale o negligenza del proprietario.
- Delibera dei lavori: L’assemblea deve deliberare i lavori di rifacimento dell’impermeabilizzazione. In questa sede, il riparto dovrà essere applicato rigorosamente secondo la proporzione 1/3 – 2/3.
- Il risarcimento del danno: Se c’è un condomino danneggiato, il risarcimento che il condominio deve pagargli va inserito nel bilancio condominiale e ripartito tra tutti i condòmini interessati dalla funzione di copertura (inclusi i proprietari dell’ultimo piano che beneficiano della copertura, a meno che il regolamento contrattuale non dica diversamente).
Il monito di “Benvenuti in Condominio”: Non cercate di risolvere le infiltrazioni con “rattoppi” fatti in economia. Le infiltrazioni sono una ferita nel corpo del fabbricato: più tempo passa, più il costo per ripararle aumenta e più alto diventa il rischio di dover pagare anche i danni subiti dai vicini. La prevenzione è l’unica via per un condominio sereno.
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Redazione
