Riportiamo l’intervista all’Avv. Gerardo Michele Martino, Presidente MAPI, sul dibattito in corso relativo alla riforma dell’amministrazione condominiale
Avvocato Martino, MAPI è intervenuta nel dibattito sulla riforma dell’amministrazione condominiale con una posizione articolata e critica. Perché ritenete necessario farlo ora?
Perché il dibattito in corso, sulla riforma dell’amministrazione condominiale, mostra una difficoltà evidente del legislatore nel confrontarsi con le proprie scelte normative più recenti.
Negli ultimi dieci anni è stato costruito un impianto chiaro, di natura civilistica, fondato sulla responsabilità dell’amministratore all’interno del rapporto contrattuale con il condominio. Oggi, invece, si ha l’impressione che quel modello venga rimesso in discussione non perché abbia fallito, ma perché non si è riusciti a renderlo pienamente effettivo.
Quando si parla di riforma, bisognerebbe prima chiedersi se mancano le regole o se, piuttosto, non vengano applicate fino in fondo quelle già esistenti.
Il riferimento è alle ipotesi di registri, albi o altri strumenti centralizzati?
Sì, ma il punto non è il singolo strumento.
Il problema è l’approccio di fondo: si tende a spostare il baricentro dal rapporto giuridico tra condominio e amministratore verso un meccanismo esterno di legittimazione, come se la fiducia dovesse provenire da un elenco e non dal contratto.
È una scelta che segna una discontinuità culturale forte e che, a nostro avviso, il legislatore non ha ancora chiarito fino in fondo nelle sue conseguenze.
Lei richiama spesso la legge 4/2013. Che ruolo ha oggi in questo confronto?
La legge 4/2013 è una scelta politica consapevole.
Lo Stato ha riconosciuto che esistono attività di rilevanza economica e sociale che non devono essere organizzate in ordini o collegi, ma regolate attraverso il diritto civile, la responsabilità individuale e l’autonomia privata.
È come se il legislatore avesse consegnato agli amministratori di condominio una macchina, dicendo: “Questo è il quadro delle regole, ora guidate voi.”
Oggi sembra emergere un ripensamento di quella fiducia, ma il problema non è aver dato la macchina: il problema è non aver mai utilizzato fino in fondo gli strumenti di controllo già previsti dall’ordinamento.
Secondo MAPI, quindi, il legislatore sta sbagliando direzione?
Sta rischiando di farlo, perché confonde il rafforzamento dei controlli con la loro esternalizzazione.
Il diritto civile dispone già di strumenti incisivi: nullità della nomina, responsabilità contrattuale, revoca giudiziale, annullabilità delle deliberazioni assembleari. Se questi strumenti non producono gli effetti sperati, la risposta dovrebbe essere renderli realmente cogenti, non sostituirli con apparati paralleli.
Altrimenti si costruisce un sistema sicuramente più complesso, ma non necessariamente più efficiente.
In questo quadro, come giudica la posizione di alcune associazioni che chiedono l’istituzione di registri o elenchi?
È una strategia che, sul piano sistemico, risulta difficile da comprendere.
Le associazioni dell’amministrazione condominiale sono nate e cresciute proprio nel quadro delineato dalla legge 4/2013, come luoghi di pluralismo, formazione e rappresentanza libera.
Chiedere oggi un registro centralizzato e abilitante, di fatto un vero e proprio albo, significa mettere in discussione quel modello e la propria stessa funzione. Non è una valutazione sulle intenzioni, ma sugli effetti che una simile impostazione inevitabilmente produce.
Secondo voi questi strumenti offrono comunque maggiori tutele ai condòmini?
Offrono una tutela formale, non sostanziale.
Il condòmino è realmente tutelato quando può verificare i requisiti dell’amministratore, controllarne l’operato, revocarlo e agire in giudizio. Un elenco non sostituisce la trasparenza né la responsabilità giuridica.
La tutela effettiva nasce dall’applicazione coerente del diritto civile, non da una certificazione preventiva.
MAPI ha elaborato anche una propria linea di lavoro. In che direzione va, senza entrare nel dettaglio tecnico?
La nostra linea, in relazione alla riforma dell’amministrazione condominiale, si muove nella direzione della coerenza ordinamentale.
MAPI ha preso parte, insieme alle principali associazioni dell’amministrazione condominiale, alla genesi del DM 140/2014, che rappresentò un punto di equilibrio condiviso tra esigenze di professionalità, tutela dei condòmini e rispetto della natura privatistica dell’incarico.
Da quell’esperienza abbiamo tratto una convinzione chiara: il sistema funziona quando i requisiti esistono, sono verificabili e producono conseguenze giuridiche reali.
Il nostro lavoro si inserisce in questa continuità, senza forzature e senza scorciatoie.
Che tipo di attività è, secondo voi, quella dell’amministratore di condominio?
È un’attività para-professionale, nel senso costituzionalmente corretto del termine.
Non è una professione ordinistica, ma non è neppure un’attività priva di regole. Si colloca all’incrocio tra gestione, diritto e proprietà edilizia e, proprio per questa natura, non può essere ricondotta a modelli chiusi o corporativi.
Del resto, non si potrà mai impedire, in via generale, a un condomino di gestire anche gratuitamente il proprio condominio: un divieto assoluto di questo tipo entrerebbe in contrasto con i principi costituzionali di autonomia privata e di libertà di iniziativa.
Proprio per questo è fondamentale evitare uno scontro ideologico con la proprietà immobiliare. Il sistema condominiale vive di equilibrio tra interessi diversi e ogni riforma che rompa questo equilibrio, anziché rafforzarlo, rischia di produrre effetti controproducenti, aumentando conflitti e contenzioso invece di ridurli.
Guardando al contesto europeo, l’Italia sta seguendo una strada condivisa?
In Europa prevale un approccio pragmatico.
La gestione immobiliare resta ancorata al rapporto contrattuale e alla responsabilità civile, con soluzioni differenziate da Paese a Paese ma raramente fondate su modelli iper-centralizzati.
Pensare di isolare il sistema italiano con apparati rigidi e centralizzati significa andare in controtendenza rispetto all’esperienza europea, senza reali benefici in termini di tutela.
Ma allora quale riforma proponete, in concreto?
Proponiamo una riforma che non aumenti il contenzioso, ma lo riduca.
Questo è un punto essenziale, perché molte proposte oggi in circolazione, pur dichiarando l’obiettivo opposto, rischiano di moltiplicare i conflitti, creando incertezza su chi decide, chi controlla e con quali effetti giuridici.
La nostra linea di intervento parte da un presupposto chiaro: il rapporto tra condominio e amministratore è e deve restare un contratto di amministrazione condominiale, inserito pienamente nel diritto civile.
La riforma che abbiamo pensato non introduce nuovi livelli di controllo esterno, ma rende più chiari, verificabili e giuridicamente efficaci gli obblighi già esistenti all’interno di quel contratto.
In particolare, l’obiettivo è rafforzare la trasparenza e la certezza dei presupposti dell’incarico, chiarendo quando il contratto è valido, quando non lo è e quali conseguenze produce l’inosservanza delle regole. Questo approccio consente di prevenire il contenzioso, perché rende prevedibili gli effetti giuridici, anziché demandarli a interpretazioni successive o a certificazioni esterne.
Non si tratta, quindi, di aggiungere nuove cause di lite, ma di ridurre le zone grigie che oggi alimentano conflitti inutili e rendono inefficaci le riforme.
Una disciplina chiara del contratto di amministrazione condominiale è il modo più efficace per tutelare i condòmini, responsabilizzare l’amministratore e restituire stabilità al sistema, senza snaturarne la natura civilistica. L’obiettivo è rendere trasparenti e verificabili i presupposti dell’incarico, così da prevenire i conflitti invece di moltiplicarli.
È una riforma di sistema, non di facciata, perché rafforza la certezza del diritto invece di aggirarla.
Qual è, in conclusione, il messaggio politico di MAPI?
Un messaggio di coerenza e responsabilità.
Se il legislatore ritiene che il modello attuale non funzioni, lo dica apertamente. Ma se l’obiettivo è migliorarlo, allora bisogna farlo rafforzandone i pilastri, non smentendoli per via indiretta.
In questo quadro, anche le associazioni di categoria sono chiamate a una scelta di chiarezza.
Lo diciamo chiaramente alle associazioni di rappresentanza dell’amministrazione condominiale; non è più sostenibile restare in una posizione ambigua, che da un lato richiama i principi della legge 4/2013 e dall’altro invoca strumenti che ne segnerebbero il superamento sostanziale.
Difendere un modello significa crederci fino in fondo; metterlo in discussione significa dirlo esplicitamente e aprire un confronto onesto sulle alternative.
MAPI è pronta a contribuire al dibattito sulla riforma dell’amministrazione condominiale, con spirito costruttivo, senza posizioni pregiudiziali e senza scorciatoie regolatorie. Perché le riforme che funzionano non nascono dall’ambiguità, ma dalla chiarezza delle scelte e dalla coerenza delle responsabilità.
Fonte dell’intervista https://www.mapi.it/riforma-amministrazione-condominiale-mapi/
Redazione