Il panorama edilizio del 2026 è segnato in modo indelebile dalle cicatrici dei grandi bonus fiscali degli anni precedenti. Molti condomini si trovano oggi a convivere con cantieri abbandonati, lavori parziali e, soprattutto, un contenzioso montante con le imprese appaltatrici a causa del blocco della cessione dei crediti.

In questo scenario, l’amministratore di condominio non è più soltanto il custode dell’edificio, ma il gestore di una crisi contrattuale complessa che richiede doti da giurista, mediatore e tecnico.

Il quadro contrattuale: l’appalto condominiale tra inadempimento e forza maggiore

Il rapporto tra Condominio e Impresa è regolato dal contratto d’appalto (artt. 1655 e ss. c.c.).

La crisi di liquidità dell’impresa, derivante dall’impossibilità di monetizzare i crediti d’imposta, non costituisce di per sé un’esimente per inadempimento.

La giurisprudenza più recente ha chiarito che il rischio d’impresa grava sull’appaltatore; pertanto, la sospensione unilaterale dei lavori senza una valida giustificazione contrattuale configura un grave inadempimento ex art. 1453 c.c.

L’amministratore, nel suo ruolo di mandatario dei condòmini, ha l’obbligo di attivarsi tempestivamente.

La mancata contestazione formale del ritardo o della sospensione può configurare una responsabilità professionale dell’amministratore per culpa in vigilando.

È essenziale che ogni comunicazione con l’impresa sia improntata alla massima formalità (PEC) e preceduta, ove possibile, da un sopralluogo del Direttore dei Lavori (DL) che verbalizzi lo stato di consistenza del cantiere.

La responsabilità per omessa custodia e i danni da ponteggi

Un cantiere fermo è un cantiere pericoloso.

L’amministratore, quale custode delle parti comuni ex art. 2051 c.c., risponde dei danni cagionati dalla struttura (ponteggi, materiali instabili, recinzioni divelte) a terzi o ai condòmini stessi.

Se l’impresa abbandona il cantiere, l’amministratore non può restare inerte.

In caso di pericolo imminente, l’amministratore ha il potere-dovere di ordinare lavori di messa in sicurezza urgenti (art. 1135, comma 2, c.c.), anche senza previa delibera assembleare, salvo l’obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.

La giurisprudenza penale, inoltre, ha evidenziato come l’amministratore possa rispondere di omessa rimozione di pericoli nel caso in cui il ponteggio diventi agevolazione per furti negli appartamenti, qualora non abbia sollecitato l’impresa all’adozione di idonei sistemi di allarme o illuminazione.

La gestione del Direttore dei Lavori e delle Asseverazioni

Un punto critico del 2026 riguarda la responsabilità solidale per le asseverazioni infedeli o errate.

Se l’amministratore si avvede che il Direttore dei Lavori ha certificato Stati Avanzamento Lavori (SAL) non corrispondenti al vero al fine di generare crediti fiscali, ha l’obbligo di denunciare l’irregolarità.

Il rischio è che l’Agenzia delle Entrate recuperi le somme direttamente dai condòmini.

L’amministratore che, pur accorgendosi dell’anomalia, prosegue nei pagamenti o non informa l’assemblea, rischia un’azione di risarcimento danni per violazione degli obblighi di diligenza professionale ex art. 1176, comma 2, c.c.

Il consiglio operativo è quello di richiedere sempre un’audit tecnico-legale terzo prima di procedere a transazioni o chiusure definitive di cantieri complessi.

Il Recesso Contrattuale: l’Art. 1671 c.c. e le sue insidie

Quando il rapporto fiduciario con l’impresa si rompe definitivamente, l’assemblea può deliberare il recesso unilaterale dal contratto.

L’art. 1671 c.c. permette al committente di recedere in qualsiasi momento, purché tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

Tuttavia, in presenza di un grave inadempimento dell’impresa, è preferibile agire per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per evitare di dover corrispondere l’indennizzo per il mancato guadagno.

In questo frangente, la verbalizzazione dell’assemblea è fondamentale: l’amministratore deve assicurarsi che la delibera sia motivata analiticamente e che i millesimi per la decisione rispettino le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio per le innovazioni o lavori straordinari di notevole entità).

La Transazione: limiti e poteri dell’Amministratore

Spesso la via giudiziaria è troppo lunga e costosa.

La transazione (art. 1965 c.c.) appare come la soluzione più pragmatica.

L’amministratore, però, non ha il potere di transigere autonomamente su diritti dei condòmini.

Ogni accordo transattivo che preveda rinunce a garanzie (es. la garanzia decennale ex art. 1669 c.c.) o sconti su somme dovute deve essere approvato dall’assemblea con le medesime maggioranze richieste per la spesa originaria.

Un verbale d’assemblea che deleghi l’amministratore a “trovare un accordo” senza fissare i limiti e l’oggetto della transazione è nullo o annullabile.

La delega deve essere specifica, indicando l’importo massimo di esborso e le rinunce accettabili.

La documentazione come scudo legale

In questo scenario di incertezza, l’unica vera protezione per l’amministratore è la documentazione.

Ogni assemblea, ogni sopralluogo e ogni contestazione deve essere tracciata e archiviata.

La complessità dei cantieri post-Bonus ha elevato lo standard richiesto: l’amministratore moderno deve operare quasi come un general counsel del condominio.

Solo attraverso una rigorosa applicazione delle norme civilistiche e una trasparente comunicazione con i condòmini, il professionista può uscire indenne da una delle fasi più difficili della storia del diritto condominiale italiano.

Marco Starace