Dopo avere esaminato nel precedente articolo i problemi conseguenti ad eventi atmosferici straordinari, trattiamo ora i casi di “stillicidio” ed “infiltrazioni d’acqua”, che di sovente causano il degrado degli intonaci, delle finiture e, se non eliminati, anche delle strutture portanti.
Cause dei contenziosi condominiali
Buona parte dei contenziosi condominiali sono conseguenti a perdite ed infiltrazioni originati da:
- rete idrica (in pressione) o fognaria (a gravità);
- infiltrazioni di acqua piovana dalle pavimentazioni di balconi, terrazzi, corselli carrai, fioriere, giardini pensili, colonne di scarico e pluviali immurati.
Riguardo alle prime cause, va detto che buona parte degli edifici è stata realizzata dopo gli anni Sessanta, pertanto l’impiantistica esistente è inevitabilmente ad alto rischio di perdita. Le tubazioni realizzate all’epoca in ferro catramato, ferro zincato e nella migliore delle ipotesi in rame, col tempo si assottigliano divenendo fragili, oppure si ostruiscono con depositi diversi, si corrodono o sono perforate dalla corrente vagante di un impianto elettrico non adeguatamente isolato.
NOTA BENE: Si rammenta, a proposito delle perdite interne agli edifici, che se l’origine accertata è la rete privata, intesa sino all’innesto con le colonne condominiali di mandata dell’acqua o di scarico, le spese di demolizione e ripristino nonché la risoluzione di danni arrecati a terzi, compete al singolo proprietario.
Questione di tempo
Anche riguardo le infiltrazioni il tempo è tiranno, in quanto le guaine impiegate anni or sono in buona parte non erano “armate” con rete in poliestere o fibra di vetro, come quelle attuali, spesso non erano posate in doppio strato incrociato e gli scarsi sormonti dei teli pregiudicavano la tenuta. L’esposizione agli sbalzi termici, inoltre, degrada le caratteristiche elastomeriche dei materiali, irrigidendoli e quindi fessurandoli.
Alle inevitabili cause “naturali” si sommano purtroppo le inefficienze di posa e/o l’impiego di materiali non certificati. Anche la realizzazione di una nuova rete idrico fognaria o di una guaina, quindi, se realizzate con materiali di scarsa qualità e senza curare i dettagli di posa, può generare problemi anche in edifici molto recenti!
Perdite e infiltrazioni
Il maggior problema di perdite ed infiltrazioni è individuarne esattamente il punto di origine, per intervenire in modo puntuale con rotture e ripristini limitati. L’impiego di “liquidi traccianti”, colorati o con fluorescina, permette in molti casi di individuare esattamente i punti dove effettuare le demolizioni.
Purtroppo, nel caso di vecchi bagni la vera soluzione sarà quella di rifare in toto le reti, previa completa demolizione, ciò per evitare di “mettere pezze” risolutive solo a breve termine.
Stesso ragionamento vale per terrazze, balconi, piazzali o giardini realizzati sopra i solai di piani interrati. Sono molto frequenti le percolazioni dai soffitti di corselli ed autorimesse, con tracce di salnitro sino a formare addirittura piccole “stalattiti”. Detto fenomeno è pericoloso se non risolto prontamente, in quanto ciò rappresenta il dilavamento dei calcestruzzi, compromettendo le caratteristiche strutturali!
Marcello Giacomo Di Leo
