Ciao sono Rosalba e sono una nuova amministratrice. Nel corso si è fatto cenno ai lastrici solari ma, non essendo pratica del mestiere, sono confusa. Potete aiutarmi a capire meglio cosa si intende per lastrico solare?

Cara Rosalba, la tua domanda è molto utile perché il tema dei lastrici solari genera spesso dubbi, sia tra i condòmini che tra gli amministratori alle prime armi.

Con l’espressione lastrico solare si intende, in sostanza, la superficie piana che funge da copertura di un edificio. È un tetto “calpestabile”, cioè accessibile alle persone, diversamente da un normale tetto a falde. Può essere destinato a vari usi: semplice copertura, terrazza condominiale, spazio per stendere i panni, area tecnica per impianti o anche luogo di svago, se regolamento e sicurezza lo consentono.

Dal punto di vista giuridico, il lastrico solare rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, quando serve da copertura all’intero fabbricato o a una parte di esso. In questi casi tutti i condòmini ne sono comproprietari in proporzione ai millesimi.
Può però accadere che il lastrico sia in uso esclusivo di un solo condòmino (ad esempio l’attico). In questo caso, la manutenzione ordinaria resta a carico di chi lo utilizza, ma le spese straordinarie – come rifacimento dell’impermeabilizzazione – sono ripartite fra l’utente esclusivo per un terzo e gli altri condòmini per i due terzi, secondo quanto previsto dall’art. 1126 c.c.

In pratica, quindi, il lastrico solare è un bene delicato: garantisce la protezione di tutto l’edificio dalle infiltrazioni e la sua corretta manutenzione incide direttamente sul valore e sul comfort delle abitazioni.

Un’ulteriore casistica è quella di un’area posta di fronte al condominio, spesso sistemata a cortile, giardino o piazzale, sotto la quale si trovano i box o i locali autorimessa. Anche questa superficie si considera lastrico solare, perché funge da copertura dei locali sottostanti. Di conseguenza valgono le stesse regole: le spese di manutenzione e rifacimento, specialmente se connesse a infiltrazioni, vanno ripartite tra i proprietari dei box e i condòmini secondo i criteri fissati dall’art. 1126 c.c. se vi è uso esclusivo, oppure in proporzione ai millesimi se l’area è condominiale.

Per affrontare al meglio questi temi e le tante altre sfide della professione, è fondamentale che la formazione degli amministratori sia di qualità, strutturata e continuativa. Frequentare corsi inadeguati o organizzati senza un reale progetto formativo comporta il rischio di acquisire nozioni frammentarie e senza possibilità di confronto successivo con i docenti. Per questo è importante rivolgersi a percorsi promossi da realtà serie, come alcune associazioni di amministratori, che oltre a garantire programmi solidi e relatori qualificati, offrono anche un accompagnamento concreto. Un esempio virtuoso in tal senso è quello di Camera Condominiale Varese, che ha previsto per chi frequenta il corso base la possibilità di essere affiancato da un periodo di tutoraggio: un supporto prezioso che consente ai nuovi amministratori di non sentirsi soli nelle prime esperienze professionali.

Gianluca Carullo