L’attestazione dei pagamenti condominiali, comunemente e impropriamente definita “liberatoria”, rappresenta uno dei documenti più importanti nella gestione del condominio e riveste un ruolo fondamentale nelle compravendite immobiliari. Nonostante nel linguaggio comune venga considerata un documento che in qualche maniera “libera” il venditore da ogni obbligo nei confronti del condominio, la realtà giuridica è diversa e occorre fare delle precisazioni.
Si tratta, infatti, di una certificazione rilasciata dall’amministratore che fotografa la situazione contabile dell’unità immobiliare in un determinato momento, attestando eventuali crediti, debiti e ulteriori elementi utili a garantire trasparenza nei rapporti tra venditore, acquirente e condominio (fondi, liti, cause condominiali, etc.)
Un obbligo dell’amministratore previsto dalla legge
L’art. 1130, n. 9, del Codice Civile impone all’amministratore l’obbligo di fornire al condomino che ne faccia richiesta un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e all’eventuale esistenza di liti in corso.
Il rilascio del documento costituisce quindi, un preciso dovere dell’amministratore, il quale è chiamato a certificare una situazione contabile aggiornata e veritiera.
Pertanto, l’attestazione assume rilievo in occasione della vendita dell’immobile di un dato condomino, poiché consente all’acquirente di conoscere la posizione economica dell’unità immobiliare nei confronti del condominio prima del rogito.
Cosa deve contenere l’attestazione
Affinché sia realmente utile e completa, l’attestazione dovrebbe riportare:
- i dati identificativi del condominio e dell’unità immobiliare;
- i dati del proprietario richiedente;
- la situazione contabile aggiornata con l’indicazione delle somme versate tra ordinario e eventualmente straordinario (salvo conguaglio di fine esercizio);
- il periodo cui si riferisce la certificazione;
- l’eventuale presenza di fondi condominiali (fondo cassa, fondo TFR o altri fondi accantonati);
- l’esistenza di procedimenti giudiziari che coinvolgono il condominio;
- l’indicazione delle spese straordinarie già deliberate o programmate;
- la data di rilascio e la sottoscrizione dell’amministratore.
L’attestazione non libera automaticamente l’acquirente
Uno degli errori più frequenti consiste nel ritenere che il possesso dell’attestazione esoneri completamente l’acquirente da qualsiasi obbligo nei confronti del condominio. L’attestazione certifica esclusivamente la situazione contabile esistente alla data del suo rilascio, ma non può eliminare gli effetti delle disposizioni di legge.
L’art. 63, quarto c., delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce infatti che chi acquista un’unità immobiliare risponde in solido con il venditore dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente al trasferimento della proprietà. Si tratta di una norma che non può essere derogata né dal regolamento condominiale né da accordi assembleari.
L’eventuale accordo inserito nel rogito tra venditore e acquirente sulla ripartizione delle spese produce effetti esclusivamente tra le parti e non è opponibile al condominio.
Quando nasce l’obbligo di pagamento delle spese
Altro tema particolarmente delicato riguarda l’individuazione del soggetto tenuto a sostenere le spese deliberate prima della compravendita ma eseguite successivamente.
La giurisprudenza distingue tra spese ordinarie e spese straordinarie. Per le spese ordinarie (legate a interventi di manutenzione ordinaria o attività conservative, sistemazioni etc), l’obbligazione rimane generalmente in capo al proprietario dell’immobile al momento dell’effettiva esecuzione dell’attività o dell’erogazione del servizio. Nel caso delle spese straordinarie, secondo la Cassazione, l’obbligo di contribuzione nasce nel momento in cui l’assemblea approva la relativa delibera. Pertanto, se la delibera è stata adottata quando il venditore era ancora proprietario, sarà quest’ultimo il soggetto obbligato nei confronti del condominio, anche se i lavori verranno eseguiti dopo il rogito.
Naturalmente, venditore e acquirente possono disciplinare diversamente la ripartizione economica delle spese all’interno dell’atto di compravendita, ma tale accordo produce effetti soltanto nei loro rapporti.
Quando l’acquirente diventa condomino
L’acquirente acquista la qualità di condomino dal momento della stipula dell’atto di compravendita. Da quel momento l’amministratore è legittimato a richiedere il pagamento dei contributi condominiali maturati successivamente al trasferimento della proprietà.
Il venditore, tuttavia, continua a rispondere solidalmente delle obbligazioni già maturate fino a quando non venga trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo (frontespizio generalmente) che ha determinato il trasferimento dell’immobile. Questa disposizione tutela il condominio, evitando incertezze sull’individuazione del soggetto tenuto al pagamento.
Le responsabilità dell’amministratore
La redazione dell’attestazione richiede particolare attenzione, poiché un documento incompleto, inesatto o rilasciato con ingiustificato ritardo può comportare rilevanti responsabilità per l’amministratore. È quindi fondamentale che l’amministratore verifichi accuratamente la contabilità, aggiorni costantemente i registri condominiali e rilasci l’attestazione in tempi congrui, comunicando tempestivamente eventuali anomalie riscontrate.
L’attestazione dei pagamenti condominiali costituisce uno strumento indispensabile per garantire trasparenza e certezza nei rapporti tra condominio, venditore e acquirente.
Pur essendo comunemente chiamata “liberatoria”, non produce effetti liberatori nei confronti del condominio e non elimina le responsabilità solidali previste dall’art. 63 delle Disp.att.c.c..
Per questo motivo è fondamentale che il documento sia redatto con precisione, completezza e tempestività. Una corretta attestazione tutela tutte le parti coinvolte, favorisce il buon esito della compravendita e contribuisce a prevenire controversie.
Ilaria Giustini
