Una notizia recente da Novara ha riportato sotto i riflettori un tema tanto tecnico quanto delicato: la Legionella negli impianti condominiali.
Controlli straordinari in diversi edifici hanno evidenziato la presenza del batterio, e l’allarme si è diffuso rapidamente tra amministratori e condomini.
La Legionella pneumophila è un batterio che si sviluppa in ambienti umidi e caldi, come le tubazioni degli impianti idrici, le torri di raffreddamento e i serbatoi di acqua calda.
L’infezione che provoca, la Legionellosi, può causare forme gravi di polmonite, con sintomi che vanno dalla febbre alta alla difficoltà respiratoria.
Ma chi è responsabile se il batterio si sviluppa in un condominio?
E quali misure devono essere adottate per prevenire il rischio?
Legionella: un pericolo invisibile tra le pareti di casa
Molti pensano che la Legionella sia un problema che riguarda solo ospedali, alberghi o strutture pubbliche. In realtà, i condomìni rappresentano oggi una delle aree più critiche per la diffusione del batterio.
Le cause principali sono tre:
- Tubazioni datate o poco utilizzate – dove l’acqua ristagna e la temperatura resta tiepida, ideale per la proliferazione del batterio.
- Mancanza di manutenzione regolare dei serbatoi e dei sistemi di riscaldamento dell’acqua.
- Scarsa consapevolezza dei rischi da parte dei condomini e, talvolta, degli amministratori.
Il batterio non si trasmette bevendo l’acqua, ma inalando le micro-goccioline (aerosol) che si generano, ad esempio, durante la doccia o attraverso un rubinetto.
Ecco perché il problema è tanto subdolo quanto diffuso.
Cosa dice la legge: obblighi e responsabilità
La Legionella è considerata a tutti gli effetti un rischio biologico.
La normativa di riferimento non è un’unica legge, ma un insieme di disposizioni che si intrecciano:
- D.Lgs. 81/2008 sulla sicurezza nei luoghi di lavoro;
- D.Lgs. 31/2001 sulla qualità delle acque destinate al consumo umano;
- Linee guida per la prevenzione e il controllo della Legionellosi (Ministero della Salute, 7 maggio 2015);
- Norma UNI 9182:2014 sugli impianti idrosanitari.
L’amministratore come “datore di lavoro” della sicurezza
Nel contesto condominiale, l’amministratore ha un ruolo centrale.
Secondo le linee guida, egli è considerato il gestore dell’impianto idrico comune, e quindi responsabile della manutenzione e della verifica periodica dello stato delle tubazioni, dei serbatoi e dei circuiti di ricircolo dell’acqua calda.
Non deve eseguire personalmente i controlli, ma ha l’obbligo di incaricare ditte specializzate per:
- prelievi e analisi microbiologiche;
- pulizia e disinfezione periodica dei serbatoi;
- verifica della temperatura dell’acqua calda (che deve superare i 50°C).
👉 Leggi anche: Le responsabilità civili dell’amministratore di condominio
Se omette queste attività, può essere ritenuto civilmente e penalmente responsabile in caso di contagio.
Come si sviluppa la Legionella in condominio
La Legionella non compare all’improvviso.
È un batterio “paziente”, che prolifera lentamente quando trova le condizioni ideali: acqua stagnante, calore e residui organici.
Le situazioni più a rischio sono:
- condomìni con impianti centralizzati datati;
- edifici parzialmente vuoti o con scarso uso dell’acqua;
- boiler e serbatoi di accumulo mal isolati;
- tubazioni con lunghi tratti morti (rami inutilizzati);
- scarsa manutenzione dei rubinetti e dei rompigetto.
Temperature e proliferazione
Il batterio si sviluppa tra i 25 e i 45°C e muore solo sopra i 60°C.
Ecco perché è fondamentale mantenere la temperatura dell’acqua calda costantemente sopra i 50°C, anche nei punti terminali.
Come si controlla la Legionella negli impianti condominiali
Le linee guida del Ministero della Salute indicano chiaramente le procedure di prevenzione:
1. Valutazione del rischio
È il primo passo obbligatorio per ogni condominio con impianto centralizzato.
Un tecnico qualificato analizza la struttura, verifica le planimetrie, controlla i punti critici e redige un documento di valutazione del rischio biologico.
2. Campionamento dell’acqua
Si prelevano campioni dai punti rappresentativi dell’impianto:
- ingresso acqua fredda;
- uscita acqua calda dal boiler;
- punti terminali (docce, rubinetti, lavandini comuni).
L’esame microbiologico indica se la carica batterica supera le soglie di sicurezza.
3. Manutenzione e disinfezione
Le operazioni principali includono:
- pulizia periodica dei serbatoi;
- lavaggio termico (portando l’acqua a 70°C per 30 minuti);
- disinfezione con biossido di cloro o ipoclorito di sodio;
- verifica della continuità del flusso d’acqua nei rami poco usati.
👉 Approfondisci: Come gestire la manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio
La responsabilità dei condomini
Anche i singoli condomini hanno una parte di responsabilità.
Le tubazioni interne agli appartamenti sono infatti escluse dalla gestione dell’amministratore, ma possono essere un punto di proliferazione se non curate.
Un rubinetto inutilizzato per settimane, una doccia con filtro incrostato o un boiler domestico mal regolato possono diventare focolai di batteri.
Ogni condomino dovrebbe:
- far scorrere l’acqua calda per almeno 2 minuti prima dell’uso;
- pulire regolarmente rompigetto e doccette;
- mantenere la temperatura del boiler sopra i 50°C;
- segnalare guasti o acqua stagnante all’amministratore.
Cosa fare se viene rilevata la Legionella
Se l’analisi evidenzia la presenza del batterio, l’amministratore deve agire immediatamente.
Non bastano soluzioni tampone: servono interventi mirati, coordinati da un tecnico esperto.
1. Informare i condomini
È un dovere previsto dal Codice Civile: gli abitanti devono essere informati del rischio e delle misure preventive da adottare.
2. Eseguire la bonifica
Si procede con un ciclo di disinfezione shock e con la pulizia meccanica dei serbatoi.
Durante l’operazione, l’acqua non deve essere utilizzata per scopi igienici.
3. Ripetere i campionamenti
Solo dopo 15-30 giorni dalla bonifica si ripetono i test per verificare che la carica batterica sia rientrata nei limiti.
Il rischio legale e assicurativo
Se un condomino si ammala per esposizione a Legionella proveniente dagli impianti comuni, può intentare causa contro il condominio e l’amministratore.
La giurisprudenza più recente (Tribunale di Milano, sentenza n. 1254/2022) ha stabilito che:
“L’amministratore risponde per omessa manutenzione degli impianti condominiali, qualora non dimostri di aver attuato misure idonee di prevenzione del rischio biologico.”
Molte polizze assicurative RC Amministratore includono ora una copertura specifica per i rischi sanitari, ma è sempre bene verificare le clausole.
👉 Leggi anche: Come scegliere una buona assicurazione per il condominio
Prevenire conviene: vantaggi e incentivi
La prevenzione della Legionella non è solo un dovere, ma anche un investimento.
Un impianto ben mantenuto garantisce:
- maggiore sicurezza sanitaria;
- riduzione delle spese straordinarie;
- incremento del valore dell’immobile.
Inoltre, alcune Regioni (come Lombardia, Piemonte ed Emilia-Romagna) offrono contributi o sgravi fiscali per interventi di ammodernamento degli impianti idrici e di riscaldamento centralizzato.
Le tecnologie che aiutano
Il mercato offre oggi diverse soluzioni per gestire il rischio Legionella in modo intelligente:
- Sistemi di monitoraggio IoT che controllano in tempo reale la temperatura e i flussi dell’acqua;
- Valvole termostatiche digitali che impediscono il ristagno;
- Filtri antibatterici installabili nei punti terminali più sensibili.
Queste tecnologie possono essere integrate nel Piano di Manutenzione Condominiale, e i costi sono spesso detraibili al 50% come spesa per efficienza energetica e sicurezza.
Conclusione: una questione di consapevolezza
La Legionella non è un nemico invisibile imbattibile, ma un rischio controllabile.
Ciò che serve, più di tutto, è la consapevolezza condivisa.
Un condominio sicuro nasce dalla collaborazione:
- l’amministratore che organizza controlli periodici;
- i tecnici che operano con professionalità;
- i condomini che rispettano le buone pratiche quotidiane.
La prevenzione, in questo caso, non è solo una scelta igienica: è un gesto di civiltà.
Hai mai effettuato un controllo per la Legionella nel tuo condominio?
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Redazione