Vendere casa non è mai una formalità, soprattutto se si trova in condominio.
Tra documenti, spese arretrate e verifiche catastali, c’è un certificato spesso sottovalutato ma cruciale: la liberatoria condominiale.
Molti si chiedono se sia davvero obbligatoria per il rogito.
La risposta non è immediata, ma la regola di fondo è chiara: senza liberatoria, il notaio può procedere, ma l’acquirente rischia di “ereditare” i debiti condominiali del venditore.
Negli ultimi anni la giurisprudenza e le prassi notarili hanno definito meglio il ruolo di questo documento, fondamentale per garantire trasparenza e tutela legale sia a chi vende che a chi compra.
Cos’è la liberatoria condominiale
La liberatoria condominiale è un documento redatto dall’amministratore in cui si dichiara la situazione dei pagamenti del condomino che vende.
Serve a certificare se esistono morosità, rate arretrate o contenziosi pendenti.
Il suo contenuto minimo comprende:
- l’importo esatto dovuto dal condomino uscente;
- le spese già deliberate ma non ancora versate;
- eventuali lavori straordinari in corso o approvati;
- la quota di fondi accantonati (es. fondo lavori, riserva manutenzione).
👉 Approfondisci: Cosa sono le spese condominiali ordinarie e straordinarie
È obbligatoria per il rogito?
Giuridicamente no, la liberatoria non è obbligatoria per la validità del rogito notarile.
Il notaio può stipulare anche senza di essa, ma la legge attribuisce conseguenze precise in caso di omissione.
L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
In parole semplici:
se il venditore non ha pagato le spese, l’acquirente può essere chiamato a risponderne insieme a lui.
La liberatoria serve proprio a evitare questa incertezza e a tutelare entrambe le parti.
Chi deve richiederla e chi la rilascia
La richiesta parte quasi sempre dal notaio o dall’agenzia immobiliare che segue la compravendita, ma formalmente spetta al venditore chiedere la liberatoria all’amministratore.
L’amministratore ha l’obbligo di:
- rispondere per iscritto;
- fornire dati aggiornati e veritieri;
- consegnare il documento entro 10 giorni lavorativi dalla richiesta.
Il documento viene poi allegato all’atto notarile o conservato come garanzia contrattuale tra le parti.
👉 Leggi anche: Documenti che l’amministratore deve consegnare al condomino uscente
Quando è obbligatoria nella pratica
Pur non essendo un requisito formale del rogito, la liberatoria è di fatto indispensabile in tre situazioni:
- Se richiesta dal notaio o dall’acquirente
Nessun professionista serio consente di rogitare senza aver verificato la posizione condominiale. - In presenza di lavori straordinari
Se sono in corso lavori (es. cappotto termico, facciata, ascensore), la liberatoria serve a chiarire chi paga le rate residue. - In caso di amministratore nominato
Il notaio o l’acquirente possono chiedere che sia allegata all’atto come dichiarazione ufficiale di un soggetto terzo.
Cosa succede se manca la liberatoria
Se si vende senza liberatoria, il rischio è duplice:
- Per il venditore: può essere chiamato a pagare spese non comunicate o future relative a lavori già deliberati.
- Per l’acquirente: rischia di dover saldare debiti pregressi fino a due annualità precedenti, anche se non ne era a conoscenza.
Inoltre, in mancanza di un documento ufficiale, l’amministratore può rivalersi su entrambi i soggetti fino al pagamento integrale delle quote.
👉 Approfondisci: Come si dividono le spese in caso di vendita di un appartamento
I contenuti obbligatori della liberatoria
Per essere valida, la liberatoria deve contenere:
- i dati del condominio e dell’amministratore;
- l’indirizzo dell’immobile;
- il nome del condomino uscente;
- il saldo delle quote condominiali (in positivo o negativo);
- l’indicazione di lavori straordinari in corso o approvati;
- la data di emissione e la firma dell’amministratore.
Facoltativamente può includere anche:
- dichiarazione di assenza di contenziosi;
- indicazione di eventuali crediti futuri già deliberati.
Il ruolo dell’amministratore e la sua responsabilità
L’amministratore che rilascia una liberatoria errata o incompleta può essere ritenuto responsabile civilmente nei confronti del condominio o delle parti contraenti.
Secondo la Cassazione Civile n. 1254/2022,
“L’amministratore che fornisce dati inesatti sulla posizione debitoria di un condomino risponde dei danni patrimoniali cagionati al compratore.”
È quindi fondamentale che il documento venga redatto con massima precisione e corredato da documentazione contabile aggiornata.
👉 Approfondisci: Errori dell’amministratore: quando si può chiedere il risarcimento
Liberatoria parziale e accordi tra le parti
In alcuni casi, soprattutto quando i lavori sono in corso, l’amministratore può rilasciare una liberatoria parziale, specificando che:
“Restano a carico del venditore le rate future relative ai lavori deliberati prima del rogito.”
Questa clausola evita contenziosi e può essere riportata nell’atto notarile, con il consenso delle parti.
L’acquirente accetta così l’eventuale pagamento di spese future deliberate dopo la vendita, ma non di quelle pregresse.
Le spese deliberate ma non ancora pagate
Un punto delicato riguarda le spese deliberate ma non ancora riscosse.
Secondo la Cassazione (sent. n. 10235/2020), tali spese restano a carico di chi era condomino al momento della delibera, anche se la riscossione avviene dopo la vendita.
Quindi, se l’assemblea approva un lavoro e il venditore cede casa prima dell’inizio dei pagamenti, sarà comunque lui a dover pagare.
La liberatoria, in questo caso, deve indicare chiaramente la data della delibera e la suddivisione delle competenze.
L’importanza della liberatoria per l’acquirente
Per l’acquirente, la liberatoria è una garanzia di serenità.
Serve a:
- evitare sorprese economiche post-acquisto;
- accertare la regolarità dei rapporti con il condominio;
- verificare l’eventuale esistenza di lavori futuri o fondi speciali.
I notai più prudenti non rogano mai senza avere in mano la dichiarazione dell’amministratore, proprio per prevenire cause di rivalsa.
I casi particolari: vendita tra eredi o cessione parziale
La liberatoria è necessaria anche in caso di:
- successione ereditaria, se l’immobile viene venduto da più coeredi;
- cessione di quote immobiliari, in comproprietà;
- vendita di unità in costruzione in condominio già costituito.
In tutti questi casi l’amministratore deve aggiornare il registro anagrafico condominiale con i nuovi dati, come previsto dall’art. 1130 n. 6 c.c.
Costi e tempi per ottenere la liberatoria
Il rilascio della liberatoria comporta un compenso per l’amministratore, generalmente tra i 30 e i 100 euro, salvo diversa previsione contrattuale.
Il documento deve essere rilasciato entro 10 giorni lavorativi e può essere inviato via PEC o consegnato in originale.
Il costo può essere addebitato al venditore, ma in alcuni casi le parti decidono di dividerlo equamente.
Come evitare contestazioni future
Per evitare problemi dopo il rogito:
- richiedere la liberatoria almeno 15 giorni prima dell’atto;
- verificare che riporti saldo zero o importo certo;
- farla allegare all’atto notarile;
- conservare copia in archivio condominiale.
👉 Approfondisci: Come conservare correttamente i documenti del condominio
Liberatoria e digitalizzazione condominiale
Oggi molti amministratori rilasciano la liberatoria in formato digitale, firmata elettronicamente, nel rispetto del CAD (Codice dell’Amministrazione Digitale).
Questo permette tempi più rapidi, minori costi e tracciabilità delle comunicazioni.
In prospettiva, la piattaforma unica condominiale ARERA potrebbe integrare anche modelli standard di liberatoria, per uniformare la documentazione a livello nazionale.
La liberatoria condominiale non è solo un foglio di carta: è una garanzia legale e finanziaria per chi vende e per chi compra.
Serve a certificare la trasparenza dei rapporti economici e a evitare che le spese del passato diventino un problema del futuro.
Il suo rilascio tempestivo è un segno di professionalità da parte dell’amministratore e di prudenza da parte del venditore.
In un mercato immobiliare sempre più attento alla sicurezza contrattuale, la liberatoria rappresenta il primo passo verso una compravendita serena e senza sorprese.
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Redazione