Il fenomeno delle locazioni brevi e delle strutture extralberghiere (Airbnb, Booking) ha radicalmente trasformato la fisionomia dei nostri condomini, mutandoli da luoghi di residenza stabile a centri di accoglienza turistica.

Se per alcuni proprietari ciò rappresenta una legittima opportunità di reddito, per la compagine condominiale spesso si traduce in una lesione del decoro, della sicurezza e della tranquillità.

L’amministratore si trova oggi, più che in passato, al centro di un fuoco incrociato tra il diritto di proprietà e il potere regolamentare dell’assemblea.

Il limite del Regolamento: quando il divieto è opponibile?

Il principio cardine, sancito dall’art. 832 c.c., è che il proprietario ha il diritto di godere e disporre delle proprie cose in modo pieno ed esclusivo.

Tuttavia, tale diritto può subire limitazioni all’interno di un edificio in Condominio.

La giurisprudenza di legittimità è ormai granitica: un divieto di destinare le unità immobiliari ad uso turistico, b&b o affittacamere è valido solo se contenuto in un regolamento di natura contrattuale.

Per essere opponibile ai terzi acquirenti, tale clausola limitativa della proprietà deve possedere requisiti specifici:

• Deve essere approvata all’unanimità (solitamente inserita nei singoli rogiti d’acquisto predisposti dal costruttore).
• Deve essere trascritta presso i Registri Immobiliari come servitù atipica o, in alternativa, essere espressamente richiamata nell’atto di acquisto del nuovo proprietario.
• In assenza di un regolamento contrattuale regolarmente trascritto, l’assemblea non può, a maggioranza, vietare l’attività di locazione breve, poiché ciò costituirebbe una violazione del diritto soggettivo del singolo condòmino.

L’interpretazione delle clausole: il rigore terminologico

Un’insidia costante per l’amministratore riguarda l’interpretazione delle vecchie clausole regolamentari. Spesso i regolamenti degli anni ’70 o ’80 vietano l’uso delle unità come “pensione” o “locanda”.

La Corte di Cassazione ha chiarito che i divieti devono essere interpretati in modo restrittivo e non analogico.

Oggi, nel 2026, vietare una “pensione” non equivale necessariamente a vietare una locazione turistica breve, che non prevede la fornitura di servizi accessori tipici dell’ospitalità alberghiera (come la prima colazione o il cambio giornaliero della biancheria).

L’amministratore, prima di agire legalmente contro un condòmino, deve quindi procedere a un’attenta analisi semantica del regolamento, preferibilmente supportato da un legale, per evitare soccombenze alle liti temerarie.

I poteri dell’amministratore: Anagrafe e Sicurezza

Anche in assenza di un divieto nel regolamento, l’amministratore non è privo di strumenti di controllo. Il primo scudo è rappresentato dall’Anagrafe Condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.).

Il condòmino che concede l’immobile in locazione breve ha l’obbligo di comunicare tempestivamente i dati dei soggetti che occupano l’unità.

Inoltre, l’amministratore ha il dovere di vigilare sull’osservanza del regolamento per quanto concerne:

• Decoro architettonico: impedire l’apposizione di portachiavi a combinazione (key box) sui portoni o sulle ringhiere comuni, se il regolamento o il decoro lo vietano.
• Tranquillità: intervenire in caso di rumori molesti causati dagli ospiti, attivando le sanzioni pecuniarie previste dall’art. 70 disp. att. c.c., se il regolamento lo consente.
• Sicurezza: verificare che l’attività non comporti un aggravio dei rischi per la sicurezza degli impianti comuni o un mutamento della destinazione d’uso urbanistica non consentito.

Il nuovo CIN e la responsabilità solidale

La normativa recente ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le unità destinate a locazione turistica.

L’amministratore può richiedere al condòmino l’esibizione del CIN per verificare la regolarità amministrativa dell’attività.

Sebbene l’amministratore non sia un agente di polizia amministrativa, la sua inerzia segnalata dai condòmini potrebbe essere configurata come una violazione degli obblighi di custodia e vigilanza sulle parti comuni (art. 2051 c.c.), specialmente se gli occupanti temporanei danneggiano beni comuni o ne impediscono il pari uso agli altri condòmini.

Strategie gestionali: verso una convivenza possibile

La soluzione ideale per il professionista non è quasi mai lo scontro frontale, bensì la regolamentazione. L’amministratore può proporre all’assemblea l’adozione di un protocollo di comportamento per le locazioni brevi, che preveda:

• L’obbligo per il proprietario di consegnare agli ospiti un estratto del regolamento condominiale in lingua straniera.
• L’addebito differenziato di alcune spese di pulizia o manutenzione delle parti comuni (come ascensore e scale) se si riesce a dimostrare un uso intensivo causato dal viavai dei turisti, sempre nel rispetto dei criteri di cui all’art. 1123 c.c.

Il valore della consulenza legale

La gestione delle locazioni brevi in condominio è un campo minato dove la norma civile si intreccia con quella amministrativa e tributaria.

Noi di Avvocato in Condominio crediamo che l’amministratore debba oggi agire come un arbitro qualificato, capace di distinguere tra un legittimo esercizio del diritto di proprietà e un abuso che lede la dignità della casa condominiale.

La conoscenza delle sentenze più recenti e la capacità di mediare sono gli unici strumenti per evitare che il Condominio si trasformi in un’aula di tribunale permanente.

Marco Starace