La riforma del condominio 2025, proposta come correttivo alla legge 220/2012 e ritirata nei giorni scorsi, ha suscitato reazioni contrastanti, resta il dubbio se questo abbandono abbia rappresentato una vera e propria occasione mancata per avviare un percorso di modernizzazione atteso da anni.
Le associazioni di categoria e gli addetti ai lavori chiedono da tempo un aggiornamento organico della normativa condominiale. Il sistema attuale, infatti, presenta lacune interpretative, contraddizioni applicative e una crescente distanza tra norme scritte e realtà quotidiana della gestione degli edifici residenziali.
La proposta legislativa presentata il 17 dicembre scorso presso la sala del Cenacolo della Camera dei Deputati era stata dichiarata “aperta al confronto” con le associazioni professionali. Un segnale di disponibilità che lasciava sperare in un percorso condiviso. Tuttavia, il ritiro del testo ha interrotto questo possibile processo evolutivo, lasciando in sospeso questioni fondamentali per la gestione del condominio.
Vediamo quindi cosa prevedeva la proposta e perché il mancato intervento normativo può essere considerato una perdita per l’intero sistema.
Gestione morosità condominio: il nodo mai risolto
Tra i punti più delicati affrontati dal progetto di riforma vi era la gestione della morosità condominio, uno dei problemi più frequenti e complessi nella vita degli edifici residenziali.
Attualmente la materia è disciplinata dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, fondato su due principi: parziarietà dell’obbligazione – sussidiarietà dell’escussione
In teoria, il creditore del condominio dovrebbe agire prima contro il condomino moroso e solo successivamente, in caso di mancato recupero, contro gli altri condomini che risponderebbero in solido e per l’intera somma vantata dal creditore.
Nella pratica, però, questo meccanismo genera continui conflitti interpretativi. La giurisprudenza ha infatti sdoganato la possibilità per il fornitore di pignorare preventivamente il conto condominiale, formato da versamenti anche da parte di condomini virtuosi e per spese ordinarie.
Di fatto, il sistema finisce per penalizzare i condomini virtuosi, che possono essere coinvolti indirettamente nelle conseguenze dell’inadempimento altrui e per l’intero ammontare del credito e non in proporzione ai millesimi, quest’ultima modifica presente nella p.d.l. .
La giurisprudenza, negli anni, ha oscillato tra tutela del creditore e tutela dei condomini, senza mai offrire una soluzione definitiva.
Cosa avrebbe potuto cambiare la riforma
Il confronto nel percorso legislativo avrebbe potuto chiarire in modo esplicito che il creditore deve agire prioritariamente contro il moroso, l’azione verso gli altri condomini è solo residuale e deve riguardare non l’intero ammontare del credito ma solo la parte del credito non riscosso, rapportato ai millesimi dei singoli condomini; inoltre deve esistere un fondo vincolato per coprire eventuali insolvenze. Un fondo reale e separato, gestito su conto dedicato, avrebbe garantito maggiore trasparenza e tutela per tutti.
L’altro tema di confronto era l’eliminazione del cortocircuito provocato dal possibile conflitto di azioni contemporaneamente svolte dal fornitore e dall’amministratore, chiamato ad adempiere ad un obbligo specifico di legge, quello del recupero dei crediti condominiali da parte dei condomini morosi.
Revisione condominiale per prevenire i conflitti
Altro punto centrale della proposta era la presenza del revisore condominiale in alcuni condomini. Attualmente l’assemblea può decidere di nominare un revisore per verificare la contabilità. Tuttavia, questa scelta è rara e spesso avviene solo in presenza di conflitti già esplosi.
L’idea della riforma
Il progetto prevedeva l’obbligatorietà della presenza del revisore che avrebbe certificato il rendiconto per condomini con oltre 20 partecipanti e supercondomini con oltre 60 unità.
L’obiettivo chiarito dai tecnici e dai politici proponenti era quello di prevenire contenziosi, garantire trasparenza e rafforzare la fiducia tra condomini e amministratore. Una contabilità certificata avrebbe ridotto drasticamente le contestazioni sui rendiconti e limitato il ricorso all’autorità giudiziaria.
Professionalità dell’amministratore di condominio: un ruolo ancora sottovalutato
Uno degli aspetti più significativi della riforma riguardava la professionalità dell’amministratore di condominio.
Oggi la formazione minima prevista è formata da un corso iniziale di 72 ore ed un aggiornamento annuale di 15 ore. Un percorso fortemente insufficiente rispetto alla complessità del ruolo ed alle responsabilità connesse alle conseguenze patrimoniali sui condomini. L’amministratore gestisce oggi: contratti e appalti – sicurezza degli impianti – contabilità – normativa fiscale – privacy – contenzioso – mediazione tra condomini.
Si tratta di competenze multidisciplinari che richiederebbero una preparazione strutturata e continua ed in questo solco, la proposta legislativa ipotizzava un percorso universitario dedicato, con rilascio della laurea triennale e l’incremento della formazione continua. Questo percorso abilitante passava attraverso il riconoscimento giuridico della professione dell’amministratore, con le associazioni aderenti alle norme della legge 4/13, chiamate a fare da garanti per la formazione, per la deontologia e per il mantenimento dell’iscrizione nell’apposito elenco.
Questa previsione avrebbe avuto anche il pregio di eliminare la figura dell’amministratore condomino che attraverso la normativa attuale consente a questi di amministrare lo stabile senza formazione specifica.
Il timore per gli amministratori già operanti e non in possesso del titolo di laurea, di perdere il proprio lavoro era infondata vista la natura dell’emanando provvedimento e la certa previsione di un regime transitorio come già previsto dalla legge 220/12.
L’ampliamento dei poteri dell’amministratore
L’espletamento del mandato da parte dell’amministratore, incontra alcuni importanti limiti come ad esempio quello dell’impossibilità di ottenere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i condomini morosi, in caso di mancata approvazione da parte dell’assemblea. Il ricorso al Giudice in volontaria giurisdizione è ora riservato solo ai condomini come previsto dall’art. 1105 c.c. un articolo preso in prestito dalle norme sulla comunione. La PDL prevedeva l’ampliamento di questa possibilità da parte dell’amministratore.
Durata incarico amministratore: una norma ambigua
Tra le innovazioni più rilevanti vi era la chiarificazione della durata dell’incarico dell’amministratore. La norma vigente stabilisce che l’incarico dura un anno e si rinnova automaticamente per un altro anno. Tuttavia, l’interpretazione non è univoca ed in caso di mancata delibera assembleare, l’amministratore può restare in prorogatio ma potrebbe non avere diritto al compenso, una ipotesi non condivisibile ma che genera incertezza operativa e contenziosi.
La soluzione proposta prevedeva la durata annuale certa con rinnovo automatico fino a revoca, una disciplina chiara che avrebbe tutelato sia il condominio sia il professionista. Un sistema pensato per evitare blocchi gestionali e paralisi decisionali. La proposta interveniva anche sulla trasparenza contabile, introducendo: revisione del rendiconto impugnazione autonoma per errori.
Sicurezza e privacy in condominio
La riforma affrontava anche il tema della sicurezza condominio e della privacy condominio. Tra le novità previste: registro di sicurezza certificato, potere dell’amministratore di ordinare lavori urgenti, definizione del quorum per il responsabile trattamento dati
Si trattava di strumenti fondamentali in edifici sempre più complessi e tecnologici.
Supercondominio normativa: un quadro ancora confuso
Il fenomeno del supercondominio è sempre più diffuso, ma la normativa resta incerta.
La proposta mirava a chiarire: attribuzioni dell’assemblea dei rappresentanti modalità di voto responsabilità gestionali Un intervento necessario per evitare modelli organizzativi improvvisati.
Le occasioni perse della riforma del condominio 2025
La riforma avrebbe potuto risolvere molte criticità storiche:
- chiarezza sulla morosità
- controlli contabili strutturati
- professionalizzazione dell’amministratore
- certezza sulla durata dell’incarico
- maggiore sicurezza normativa
Ma soprattutto avrebbe avviato un processo di aggiornamento sistemico.
Cosa manca ancora nella normativa condominiale
Restano irrisolti temi fondamentali non affrontati neanche nella PDL quali : personalità giuridica del condominio scioglimento e gestione transitoria – responsabilità patrimoniale – governance dei grandi complessi – ampliamento dello strumento della mediazione e delle ADR in generale
Conclusioni: un cambiamento rinviato
La riforma del condominio 2025 ha avuto sicuramente un merito: riportare il tema al centro del dibattito politico e professionale. Tuttavia, il mancato intervento legislativo ha lasciato immutato un sistema normativo frammentato, complesso e spesso incoerente con la realtà quotidiana. L’amministratore continua a operare in un contesto di forte responsabilità e scarsa tutela. I condomini restano esposti a incertezze interpretative e conflitti gestionali.
La speranza è che il confronto riprenda e che nuove iniziative legislative sappiano trasformare questa occasione mancata in un futuro punto di svolta. Una normativa chiara, moderna e coerente non rappresenta solo un’esigenza tecnica, ma una condizione essenziale per la serenità della vita condominiale.
Domenico Sarcina