Il 31 ottobre 2025 è una data che ogni amministratore di condominio deve segnare in agenda: è il termine per la trasmissione telematica del modello 770/2025, uno degli adempimenti fiscali più importanti per i condomìni che hanno effettuato ritenute fiscali su compensi o lavori.
Non è solo una scadenza burocratica: il modello 770 rappresenta la dichiarazione ufficiale dei versamenti effettuati dal condominio in qualità di sostituto d’imposta, un ruolo che spesso viene sottovalutato ma che comporta responsabilità precise, anche penali, in caso di omissione.
In questa guida analizziamo cosa contiene il modello, chi deve presentarlo, quali errori evitare e perché è fondamentale per garantire trasparenza fiscale e tutela legale dell’amministratore e dei condomini.
Cos’è il modello 770 condominio
Il modello 770 è una dichiarazione fiscale che devono presentare i soggetti che, durante l’anno precedente, hanno operato ritenute d’acconto su compensi, salari, prestazioni professionali o lavori.
Nel caso del condominio, questo accade ogni volta che vengono pagati:
- amministratori, custodi o portieri;
- imprese edili o artigiani;
- tecnici (geometri, architetti, ingegneri);
- professionisti per prestazioni occasionali.
Il condominio, in queste situazioni, agisce come sostituto d’imposta: trattiene la quota di IRPEF dovuta dal percettore e la versa allo Stato tramite modello F24.
👉 Approfondisci: Come funziona il ruolo di sostituto d’imposta nel condominio
Scadenza modello 770 2025: cosa prevede la legge
La presentazione del modello 770/2025 è fissata per il 31 ottobre 2025, come stabilito dal comma 4-bis dell’art. 4 del D.P.R. 322/1998.
L’invio deve avvenire esclusivamente per via telematica, in uno dei seguenti modi:
a) direttamente dall’amministratore, se abilitato ai servizi Entratel o Fisconline;
b) tramite un intermediario abilitato (commercialista, CAF o consulente).
Il modello riguarda i redditi e le ritenute operate nel periodo d’imposta 2024, e chiude il ciclo delle dichiarazioni fiscali insieme al modello CU (Certificazione Unica) e al modello 730 precompilato dei percipienti.
Chi è obbligato a presentare il modello 770 condominio
Deve presentarlo ogni condominio che nel corso dell’anno 2024 ha effettuato pagamenti con ritenuta d’acconto.
In pratica:
- se il condominio ha pagato fornitori con ritenuta (es. un tecnico o l’amministratore stesso);
- se ha effettuato lavori soggetti a ritenuta dell’8% (ex art. 25-ter del D.P.R. 600/1973);
- se ha corrisposto compensi soggetti a IRPEF o contributi previdenziali (custodi, giardinieri, pulizie).
Se invece non sono state operate ritenute, il modello non è dovuto.
👉 Leggi anche: Quando il condominio è obbligato alla ritenuta d’acconto
Cosa contiene il modello 770
Il modello 770/2025 si compone di diverse sezioni, ognuna destinata a un tipo di informazione fiscale:
- Quadro ST – ritenute operate e versate;
- Quadro SV – trattenute per addizionali regionali e comunali;
- Quadro SX – crediti, compensazioni e rimborsi;
- Quadro SY – somme liquidate a seguito di procedure di pignoramento o fallimento;
- Quadro DI – dati relativi a dichiarazioni integrative e tardive.
Il condominio deve compilare solo i quadri pertinenti, solitamente ST, SV e SX, in base ai versamenti effettuati durante l’anno.
Come si presenta il modello 770: la procedura telematica
L’invio del modello deve avvenire esclusivamente online tramite i canali dell’Agenzia delle Entrate:
- Entratel per amministratori e intermediari;
- Fisconline per piccoli condomìni che gestiscono autonomamente gli adempimenti fiscali.
È importante conservare la ricevuta telematica di avvenuta presentazione, che ha valore legale.
In caso di errori, è possibile inviare un modello sostitutivo o correttivo entro il 10 novembre 2025.
Errori comuni da evitare
Tra le criticità più frequenti riscontrate dagli amministratori e dagli studi contabili:
- Omessa indicazione delle ritenute per professionisti o ditte.
- Dati anagrafici errati dei percipienti.
- Compensazioni non dichiarate nel quadro SX.
- Ritardi di invio dovuti a mancata abilitazione Entratel.
Ogni errore può comportare sanzioni amministrative o, nei casi più gravi, accertamenti fiscali sull’intero condominio.
Le sanzioni per mancata o tardiva presentazione
La mancata presentazione del modello 770 comporta sanzioni da 250 a 2.000 euro, riducibili in caso di regolarizzazione con il ravvedimento operoso.
Inoltre:
- se l’omissione è ritenuta dolosa, può scattare la responsabilità personale dell’amministratore;
- l’Agenzia delle Entrate può sospendere eventuali rimborsi fiscali dovuti al condominio.
👉 Approfondisci: Come funziona il ravvedimento operoso per il condominio
Modello 770 e lavori edilizi in condominio
Uno degli aspetti più delicati riguarda le ritenute sui lavori edili.
In base all’art. 25-ter del D.P.R. 600/1973, il condominio che paga imprese o artigiani per lavori di manutenzione deve operare una ritenuta dell’8% sull’importo della fattura, e versarla tramite modello F24.
Questi dati devono essere poi riportati nel modello 770, per attestare il corretto versamento all’Erario.
La mancata indicazione può generare contestazioni e sanzioni anche a distanza di anni.
👉 Leggi anche: Ritenute fiscali nei lavori condominiali: guida pratica
L’importanza della collaborazione con il commercialista
Per evitare errori, molti amministratori si affidano a un consulente fiscale o a un CAF per la gestione del 770.
Una collaborazione strutturata consente di:
- verificare periodicamente i versamenti F24;
- aggiornare le anagrafiche dei percipienti;
- predisporre un archivio digitale delle certificazioni CU e delle deleghe.
Un piccolo investimento che può evitare sanzioni molto più costose.
Modello 770 e amministratori: responsabilità e tutela
L’amministratore è il legale rappresentante fiscale del condominio, ma non è automaticamente responsabile per errori materiali commessi dal consulente, purché dimostri diligenza e vigilanza.
La Cassazione Civile n. 22195/2023 ha ribadito che:
“L’amministratore di condominio risponde per omissioni fiscali solo in caso di negligenza manifesta o mancata custodia della documentazione.”
Per tutelarsi, è consigliabile conservare tutta la documentazione digitale (CU, F24, ricevute Entratel) per almeno 5 anni.
Cosa cambia nel modello 770/2025
Tra le principali novità del modello 770/2025 rispetto al 2024:
- aggiornamento dei codici tributo per i nuovi regimi fiscali dei professionisti;
- integrazione con la piattaforma precompilata “Fatture e Corrispettivi”;
- obbligo di indicare i pagamenti telematici effettuati tramite bonifico “parlante” per lavori agevolati (bonus edilizi).
L’obiettivo dell’Agenzia delle Entrate è rendere sempre più trasparente e automatizzato il sistema di controllo fiscale anche per i condomìni.
Suggerimenti pratici per la gestione del 770
- Predisporre un registro digitale dei fornitori e compensi.
- Aggiornare i codici tributo utilizzati nei versamenti F24.
- Controllare trimestralmente le ritenute operate e versate.
- Coordinarsi con il commercialista almeno due settimane prima della scadenza.
- Conservare ricevute e CU in formato elettronico.
👉 Leggi anche: Come gestire digitalmente la contabilità condominiale
Il modello 770 condominio 2025 non è solo un adempimento fiscale, ma una prova di trasparenza e correttezza gestionale.
Presentarlo correttamente entro il 31 ottobre significa tutelare non solo l’amministratore, ma l’intera collettività condominiale da errori e sanzioni.
La precisione contabile diventa così un segno di professionalità e fiducia, valori indispensabili per chi gestisce la casa comune degli italiani: il condominio.
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Redazione