Le tabelle millesimali servono a esprimere il valore proporzionale delle unità immobiliari, ai fini della ripartizione delle spese condominiali (art. 68 disp. att. c.c.).
Sono indispensabili per rapportare diritti e obblighi contributivi secondo millesimi di proprietà.
Quando è possibile modificare o rettificare le tabelle millesimali?
Secondo l’art. 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile, la modifica può avvenire solo in due casi eccezionali:
- Errore oggettivo: calcoli sbagliati, misurazioni errate o valori distorti rispetto al reale.
- Mutate condizioni dell’edificio: cambiamenti rilevanti come sopraelevazioni, modifiche di superfici o destinazioni d’uso tali da alterare di almeno il 20% il valore di un’unità anche di un solo condomino.
Chi paga le spese per la revisione?
- In caso di errore, i costi sono ripartiti secondo i millesimi esistenti, fra tutti i condomini.
- Se la modifica dipende da condizioni nuove (es. ampliamento di un appartamento), le spese sono a carico di chi ha causato la variazione.
Che maggioranza è necessaria?
Unanimità è la regola generale
La revisione richiede il consenso di tutti i condomini (unanimità), salvo eccezioni ben precise.
Maggioranza semplice nei due casi eccezionali
Se la modifica è giustificata da errore o cambiamento sostanziale:
- Serve la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale (voto favorevole +500 millesimi, art. 1136 c.2 c.c.).
- Alcune sentenze (es. Cass. 24085/2022) chiariscono che non è possibile delegare all’amministratore o al tecnico la modifica senza una nuova approvazione assembleare formale.
Approvazione iniziale vs. modifica successiva
- Prima approvazione: alcune sentenze indicano la necessità dell’unanimità, soprattutto se le tabelle hanno natura contrattuale o fanno parte del regolamento condominiale.
- Per iscritto: l’assemblea deve approvare le tabelle tramite delibera formale. Non basta l’uso tacito delle tabelle o pagamenti senza approvazione formale.
Esempio pratico
Un condomino ha ampliato il suo appartamento e richiesto la revisione dei millesimi: la modifica rientra nel cambiamento strutturale (oltre il 20 %) e può essere approvata a maggioranza semplice. Le spese ricadranno su chi ha effettuato l’ampliamento.
Tabella riepilogativa
| Situazione | Quorum necessario | Costi a carico di… |
|---|---|---|
| Modifica non prevista da errore o cambiamento | Unanimità di tutti i condomini | Comune a tutti |
| Rettifica per errore o cambiamento strutturale | Maggioranza + voto ≥ 500 millesimi | Chi ha causato la variazione (solo se strutturale); altrimenti spalmati su condomini |
Hai dubbi sulle tabelle millesimali del tuo condominio?
Non è sempre chiaro quando le tabelle possono essere cambiate, quale maggioranza serve o chi deve pagare le spese. Se ti stai chiedendo:
- se è legittimo cambiare i millesimi a maggioranza o meno;
- come valutare l’intervento tecnico giusto;
- se puoi contestare una modifica già deliberata;
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