La morosità condominiale rappresenta una delle problematiche più delicate nella gestione condominiale. Quando alcuni condomini non versano le quote dovute in quanto comproprietari sulle parti comuni del condominio, le conseguenze non ricadono soltanto sul debitore, ma sull’intera collettività, che rischia di non poter far fronte alle spese necessarie per la conservazione, la manutenzione, la fruizione dei servizi e il funzionamento delle parti comuni.
L’amministratore di condominio, pertanto, è tenuto per legge ad attivarsi utilizzando gli strumenti che l’ordinamento mette a sua disposizione per il recupero delle somme dovute.
L’obbligo di recuperare le quote non pagate
La morosità di alcuni condomini costituisce un problema per tutto il condominio, poiché le spese comuni devono essere sostenute da tutti i partecipanti in proporzione ai rispettivi obblighi e alle rispettive quote.
L’amministratore ha il dovere di vigilare sulla regolarità dei pagamenti e di promuovere le azioni necessarie per il recupero dei crediti. Salvo diversa convenzione dell’assemblea, è tenuto ad attivare la riscossione forzosa delle somme dovute nei termini previsti dall’art. 1129 del Codice Civile, senza poter rinviare indefinitamente l’azione di recupero crediti.
Dalla diffida al decreto ingiuntivo
Nella pratica, il recupero del credito inizia generalmente con l’invio di un sollecito o di una formale diffida di pagamento, nella quale vengono indicate le somme dovute e il termine entro cui provvedere alla regolarizzazione.
Qualora il condomino continui a non adempiere, l’amministratore può conferire incarico a un legale per richiedere un decreto ingiuntivo. Tenendo conto che per le somme risultanti da uno stato di ripartizione approvato dall’assemblea non risulta necessaria una preventiva autorizzazione assembleare.
Il decreto ingiuntivo costituisce il titolo che consente al condominio di procedere al recupero del credito. Il condomino può proporre opposizione nei termini di legge, ma, salvo diversa decisione del giudice, il procedimento esecutivo può comunque proseguire.
In linea generale, se il pagamento non interviene neppure dopo la notifica del decreto, si procede con l’atto di precetto e, successivamente si può concretizzare in un’esecuzione forzata, che può tradursi nel pignoramento del conto corrente, dello stipendio o, nei casi più gravi, dell’immobile.
La gestione delle situazioni più difficili
Particolare attenzione deve essere prestata quando il condomino moroso è deceduto oppure non sono immediatamente individuabili gli eredi.
In tali circostanze il credito condominiale non si estingue, ma dovrà essere fatto valere nei confronti degli eredi che abbiano accettato l’eredità oppure, nei casi previsti dalla legge, nei confronti del curatore dell’eredità giacente. Si tratta di situazioni che richiedono specifiche verifiche giuridiche e un’attenta gestione da parte dell’amministratore.
La morosità non trasferisce la gestione al tribunale
Nei casi di morosità particolarmente grave può sorgere il dubbio che l’amministratore possa “arrendersi” e consegnare il condominio all’autorità giudiziaria.
L’amministratore può certamente rassegnare le proprie dimissioni, ma questo non determina il trasferimento della gestione al tribunale. Qualora l’assemblea non provveda alla nomina di un nuovo amministratore, il giudice potrà intervenire, su richiesta dei soggetti legittimati, per nominare un amministratore giudiziario.
Il tribunale, quindi, non assume la gestione del condominio, ma si limita a garantire la continuità dell’amministrazione attraverso la nomina di un nuovo professionista.
La morosità rappresenta una delle sfide più complesse nella gestione condominiale, poiché impone di conciliare la tutela degli interessi della collettività con il rispetto delle garanzie previste dalla legge.
L’amministratore ha il dovere di intervenire con tempestività, utilizzando gli strumenti messi a disposizione dall’ordinamento per evitare che il mancato pagamento di pochi finisca per gravare sull’intera comunità condominiale.
Ilaria Giustini
