Per molti condomini, dicembre significa bilanci, consuntivi e l’amara constatazione che, per alcuni, i pagamenti sono rimasti un promemoria ignorato. La morosità cronica è una piaga che compromette la stabilità finanziaria dell’intero condominio, ostacolando il pagamento dei fornitori e la manutenzione necessaria. La legge non ammette tolleranza: l’Amministratore, in questo periodo, ha l’obbligo legale di agire tempestivamente.
L’Obbligo di Legge e la Responsabilità Personale
L’Articolo 1129, comma 9, del Codice Civile è molto chiaro sui doveri dell’Amministratore in caso di mancato pagamento delle quote condominiali:
“Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’Assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.”
Questo significa che l’Amministratore non può attendere indefinitamente. Se le morosità si protraggono oltre il limite imposto dalla legge, l’Amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente per i danni subiti dal condominio, e rischia la revoca dall’incarico.
Le Azioni Obbligatorie in Dicembre
Per l’Amministratore, Dicembre è il momento per chiudere la partita e preparare la documentazione necessaria per l’azione legale:
- Diffida (Ultimo Richiamo): Prima di avviare l’azione giudiziaria, l’Amministratore deve inviare un’ultima diffida formale tramite Raccomandata A/R o PEC, concedendo un termine breve (es. 5-10 giorni) per il saldo del debito.
- Preparazione Documenti: L’Amministratore deve raccogliere l’estratto conto del moroso, la copia della delibera assembleare che ha approvato le spese e la copia della diffida legale.
- Mandato Legale: Senza dover attendere una delibera specifica, l’Amministratore deve conferire l’incarico a un legale per avviare la procedura di decreto ingiuntivo esecutivo (se il credito è certo, liquido ed esigibile).
Le Conseguenze per il Condominio e per il Moroso
L’inazione dell’Amministratore ha effetti diretti su tutti:
- Rischio di Sospensione dei Servizi: L’Amministratore ha la facoltà di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato (come acqua calda o riscaldamento) al condomino moroso da almeno sei mesi, purché la morosità non superi il 50% dell’importo dovuto (Corte di Cassazione, ordinanza 7981/2021).
- Azione di Rivalsa: Il condominio è tenuto a saldare i debiti con i fornitori. Di conseguenza, i condomini in regola dovranno anticipare le somme dovute dal moroso. La legge prevede che, una volta ottenuta la sentenza di condanna, il fornitore debba escutere prima i beni del condomino moroso e solo in seconda istanza i condomini in regola (beneficium excussionis).
In conclusione, sebbene nessuno desideri liti in prossimità delle feste, l’Amministratore ha il dovere di tutelare il bilancio e i condomini diligenti. L’ultima diffida di Dicembre non è un gesto ostile, ma un atto di responsabilità necessario per la salute economica della comunità.
Redazione
