In un condominio medio, la morosità può diventare un problema serio: nessuno vuole vivere tra accuse, sospetti o bollette non pagate. Ma cosa accade quando un condomino non paga per mesi? Può davvero rimanere senza acqua o riscaldamento? E chi decide? Il tema è delicato perché mette in equilibrio esigenze economiche e diritti primari. Vediamolo con rigore tecnico, come piace a noi del Beneventi in Condominio.
Cosa dice la legge: l’articolo 63 delle disp. att. c.c.
L’articolo 63, comma 3, delle disposizioni attuative del Codice Civile attribuisce all’amministratore il potere di sospendere i servizi di godimento separato (come acqua centralizzata, riscaldamento, ascensore, parcheggio, portineria) a un condomino moroso, a condizione che la morosità si prolunghi oltre sei mesi. L’amministratore può quindi agire autonomamente, senza necessità di ottenere prima un’assemblea o un’autorizzazione giudiziale.
Una recente ordinanza del Tribunale di Perugia (28 luglio 2025) conferma ed estende questo principio, chiarendo che la sospensione è giustificata quando il debito supera i sei mesi e si riferisce a servizi che si possono distinguere e interrompere senza penalizzare gli altri.
Servizi essenziali o separabili?
Il nodo della questione riguarda la natura dei servizi. La giurisprudenza concorda sul fatto che solo i servizi suscettibili di godimento separato possono essere interrotti. Tuttavia, quando si parla di acqua potabile e riscaldamento, alcuni Tribunali ritengono che si tratti di servizi essenziali e inibiscano la sospensione, invocando il diritto alla salute (art. 32 Cost.) . Il quadro non è uniforme, e l’orientamento varia da città a città.
Il ruolo dell’amministratore: prerogative e responsabilità
L’amministratore, quale organo esecutivo del condominio, ha il dovere di tutelare il decoro e l’interesse generale (art. 1130 c.c.). In caso di morosità, è obbligato ad attivarsi per il recupero del credito, fino all’escussione forzata (art. 1129 c.c.), e può sospendere i servizi nei casi previsti dalla legge.
Ma attenzione: la sospensione è una facoltà e non un obbligo. In presenza di servizi essenziali o di situazioni particolari (anziani, malattie, presenza di minori), è opportuno valutare soluzioni alternative o confrontarsi preventivamente in assemblea.
Un esempio pratico
Immaginiamo un condomino che non paga le quote da oltre sei mesi: l’amministratore, dopo avviso di sollecito, può decidere di interrompere l’erogazione dell’acqua centralizzata o del riscaldamento, purché tali servizi siano separabili e non costituiscano un pregiudizio per gli altri. È consigliabile però dare una comunicazione formale a tutti i condomini e convocare al più presto un’assemblea straordinaria per informare e condividere la decisione.
Conclusione: equilibrio tra diritto al servizio e tutela della comunità
Il potere di sospendere servizi comuni per morosità è uno strumento potente nelle mani dell’amministratore. Serve prudenza, trasparenza e spesso buon senso per evitare conflitti che compromettono la serenità condominiale.
Redazione