Tra i numerosi dubbi interpretativi lasciati aperti dalla riforma del Condominio del 2012, uno dei più significativi riguarda il significato da attribuire alla locuzione “costituzione del fondo speciale” contenuta nell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. Tale norma impone all’assemblea, contestualmente all’approvazione dei lavori straordinari o delle innovazioni, di provvedere obbligatoriamente alla costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ovvero, se previsto dal contratto di appalto, ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

Gli orientamenti giurisprudenziali e il contrasto interpretativo

La giurisprudenza si è nel tempo uniformata su quale sia la conseguenza della mancata verbalizzazione assembleare di costituzione del fondo speciale: nullità (Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320; Trib. Torino, 14 agosto 2020, n. 2831; Cass., 05 aprile 2023, n. 9388).

Così come – partendo dall’interpretazione letterale della norma – si registra uniformità di vedute sul fatto che l’obbligo di costituzione del fondo attenga solo i lavori straordinari e non quelli ordinari (Trib. Milano 27 gennaio 2025 n. 698).

La disposizione, tuttavia, non chiarisce quale sia il significato giuridico dell’espressione “costituzione del fondo speciale” ed è proprio da questa apparente semplicità lessicale che trae origine un contrasto interpretativo tuttora vivo.

Secondo una prima impostazione, la costituzione del fondo presuppone il preventivo integrale approvvigionamento delle somme necessarie all’esecuzione delle opere. In altri termini, il Condominio dovrebbe disporre dell’intera provvista economica prima dell’avvio dei lavori.

A sostegno di tale ricostruzione viene generalmente richiamata una lettura cosiddetta “sistematica” della disciplina condominiale. In particolare, si ritiene che la previsione dell’art. 1135, n. 4, c.c. debba essere interpretata alla luce dell’art. 63 disp. att. c.c., valorizzando la finalità della riforma del 2012 di rafforzare la tutela dei condòmini in regola con i pagamenti rispetto alle conseguenze della morosità altrui.

L’interpretazione sistematica costituisce certamente uno dei criteri ermeneutici previsti dall’ordinamento, ma non sembra poter introdurre un requisito che il legislatore non ha espressamente previsto.

Del resto, l’art. 63 disp. att. c.c. disciplina le conseguenze della morosità nei rapporti con i creditori del Condominio, mentre l’art. 1135, n. 4, c.c. individua i presupposti di validità della deliberazione assembleare. Ritenere che la prima disposizione integri il contenuto precettivo della seconda costituisce, essa stessa, una scelta interpretativa che merita di essere esplicitata e dimostrata, non potendosi considerare una conseguenza automatica del sistema.

Se il legislatore avesse realmente inteso subordinare la validità della deliberazione al preventivo pagamento delle quote avrebbe potuto utilizzare formule inequivoche in tal senso. Ha invece scelto un’espressione diversa, riferendosi esclusivamente alla costituzione del fondo speciale.

Un secondo orientamento, invece, qualifica il fondo speciale con una gestione contabile separata, destinata esclusivamente all’intervento deliberato. Secondo tale ricostruzione, , il termine “fondo” è utilizzato nel suo significato tecnico-contabile di accantonamento di una somma destinata ad uno specifico scopo, senza che ciò implichi necessariamente il preventivo versamento dell’intero importo da parte dei condòmini.

Tale orientamento (Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320; Trib. Savona, 13 maggio 2019, n. 439; Trib Roma 02 marzo 2020, n. 4459; App. Genova 21 marzo 2024, n. 457; Trib. di Milano n. 9904 del 22/12/2025) valorizza la funzione programmatoria della disposizione, distinguendo il momento deliberativo dalla successiva fase esecutiva della riscossione delle quote condominiali.

La Cassazione 9388/2023

Il dibattito ha ricevuto nuovo impulso con l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 9388 del 5 aprile 2023, frequentemente richiamata quale definitivo approdo interpretativo nel senso della necessità del preventivo versamento delle quote.

Una lettura della decisione induce, tuttavia, a distinguere con attenzione i principi effettivamente affermati dalla Suprema Corte dalle conclusioni che parte degli interpreti ha successivamente tratto.

Nel caso esaminato dagli Ermellini, l’assemblea aveva approvato lavori straordinari limitandosi a prevedere una rateizzazione dei pagamenti, senza costituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135 c.c. e senza dimostrare che il contratto di appalto prevedesse pagamenti correlati agli stati di avanzamento dei lavori. La declaratoria di nullità della deliberazione discende proprio da tale omissione.

La Corte ribadisce, quindi, un principio ormai consolidato: la costituzione del fondo speciale rappresenta una condizione di validità della deliberazione assembleare.

La pronuncia, però, non sembra affrontare direttamente una questione diversa: se tale costituzione richieda necessariamente anche il preventivo materiale versamento delle quote.

La motivazione non contiene infatti alcuna affermazione espressa in tal senso.

Particolare attenzione merita il passaggio nel quale la Cassazione individua la ratio della disposizione nella tutela del condòmino dal rischio di dover rispondere delle morosità altrui ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.

La finalità individuata dalla Suprema Corte appare certamente condivisibile.

Non appare invece altrettanto immediato il collegamento tra tale finalità e la necessità del preventivo integrale versamento delle quote.

L’art. 1135 c.c. disciplina, infatti, il contenuto della deliberazione assembleare, mentre l’art. 63 disp. att. c.c. opera nella successiva fase esecutiva del rapporto obbligatorio tra Condominio, condòmini e creditori.

I due piani non appaiono perfettamente sovrapponibili.

Anche il preventivo integrale versamento delle somme, del resto, non eliminerebbe integralmente il rischio richiamato dalla Corte, potendo sopravvenire varianti progettuali, revisioni dei prezzi, maggiori lavorazioni o ulteriori oneri imprevedibili che rendano necessario un nuovo approvvigionamento finanziario.

Se la costituzione del fondo coincidesse necessariamente con l’integrale preventivo incasso delle quote, in quale momento dovrebbe essere verificata la validità della deliberazione? Nel giorno dell’assemblea, allo spirare del termine assegnato ai condòmini per il pagamento, ovvero soltanto quando l’ultimo di essi abbia adempiuto o, addirittura, qualora uno dei condòmini non adempia mai?

Una simile impostazione finirebbe per subordinare la validità dell’atto deliberativo ad un evento futuro ed incerto, dipendente dalla condotta dei singoli condòmini, circostanza che l’art. 1135 c.c. non sembra contemplare.

La natura giuridico-contabile del fondo speciale

La distinzione tra “fondo speciale” e “provvista finanziaria” potrebbe allora offrire una diversa chiave di lettura della disposizione.

La costituzione del fondo potrebbe essere intesa come l’istituzione di una gestione contabile separata, destinata esclusivamente all’intervento deliberato, nella quale confluiscono progressivamente le riscossioni e dalla quale vengono imputati i pagamenti relativi all’opera.

In tale prospettiva, il fondo nasce con la deliberazione assembleare; la sua alimentazione economica costituisce, invece, la naturale fase esecutiva dell’attività dell’amministratore (cfr Trib. Arezzo, 19 maggio 2026, n. 317).

Dunque, la costituzione del fondo speciale non va confusa con la riscossione delle quote deliberate. La prima attiene al momento deliberativo e all’istituzione della gestione contabile destinata ai lavori; la seconda costituisce l’attività esecutiva demandata all’amministratore ai fini dell’attuazione della decisione assembleare.

La medesima conclusione sembra trovare conferma anche nell’evoluzione normativa dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.

La formulazione originaria introdotta dalla legge n. 220/2012 prevedeva esclusivamente la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. A distanza di pochi mesi, tuttavia, il legislatore è nuovamente intervenuto sulla disposizione mediante il D.L. n. 145/2013, convertito nella legge n. 9/2014, introducendo la possibilità, ove prevista dal contratto di appalto, di costituire il fondo in misura corrispondente ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.

Se la costituzione del fondo dovesse necessariamente coincidere con il preventivo integrale versamento dell’intero importo dei lavori da parte dei condòmini, la portata innovativa di tale modifica risulterebbe sensibilmente ridimensionata. La previsione legislativa della progressiva costituzione del fondo in relazione agli stati di avanzamento dei lavori sembra infatti trovare una più coerente giustificazione ove si distingua il momento della costituzione del fondo dalla sua successiva alimentazione attraverso la riscossione delle quote deliberate.

Conclusioni

Si tratta, naturalmente, di una delle possibili letture della disposizione, rispetto ad un tema che continua a registrare orientamenti differenti.

Proprio tale persistente contrasto interpretativo induce, tuttavia, a ritenere auspicabile un intervento chiarificatore del legislatore.

Una formulazione che qualificasse espressamente il fondo speciale quale gestione contabile separata destinata all’intervento deliberato, precisando che la sua costituzione non coincide necessariamente con il preventivo integrale versamento delle quote — salvo diversa volontà assembleare o diversa previsione contrattuale — eliminerebbe ogni residua incertezza applicativa.

Un intervento chiarificatore del legislatore non avrebbe soltanto il pregio di eliminare un persistente contrasto interpretativo, ma consentirebbe anche di distinguere espressamente due concetti che oggi tendono ad essere sovrapposti: il fondo speciale quale istituto giuridico-contabile e la provvista finanziaria necessaria per la concreta esecuzione dei lavori. Un simile intervento contribuirebbe a garantire uniformità interpretativa, maggiore certezza del diritto e comportamenti omogenei da parte degli amministratori, delle assemblee condominiali e dell’autorità giudiziaria, obiettivo che costituisce il presupposto essenziale per una corretta applicazione della disciplina condominiale.

Marco Venier