Una domanda frequente riguarda i piccoli condomini: quando è obbligatoria la nomina di un amministratore? Chiunque abiti in un edificio potrebbe aver sentito parlare di regole specifiche: vediamo gli ultimi chiarimenti in materia.
Numero di condomini: la soglia decisiva
Secondo l’art. 1129 del Codice Civile, la nomina dell’amministratore diventa obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto — ossia, almeno nove proprietari.
- Se ci sono otto o meno condomini, non è necessaria la figura formale dell’amministratore: la gestione può essere condivisa tra i condomini stessi.
- Per edifici con nove condomini o più, invece, serve proprio un amministratore, nominato dall’assemblea.
Chi può essere amministratore: esterno o interno
Non c’è un divieto legale di nominare un condomino: anche un residente può ricoprire il ruolo, purché l’assemblea lo approvi con le maggioranze richieste (maggioranza dei presenti e almeno 50% del valore millesimale).
La legge permette anche la nomina di una società specializzata, come previsto dalla riforma del 2012 (legge 220/2012).
Assemblea e maggioranze richieste
La nomina dell’amministratore richiede la decisione dell’assemblea. La delibera è valida se:
- approvata dalla maggioranza dei condomini presenti,
- rappresenta almeno 500 millesimi su 1.000 (metà del valore totale)
La stessa maggioranza serve anche per confermare l’incarico a fine mandato.
Cosa succede se non si nomina?
Se il numero dei condomini supera la soglia (≥9), ma l’assemblea non decide:
- Nessuna sanzione automatica, ma sorgono difficoltà operative: bilanci, convocazioni, liti, sicurezza.
- Ogni o più condomini possono rivolgersi al Tribunale, che può nominare un amministratore giudiziario anche su richiesta di un solo condomino.
Perché è importante la soglia degli otto
La norma stabilisce che condomini con meno di nove unità possono organizzarsi in autogestione:
- Nessun obbligo di conto corrente dedicato,
- Nessuna necessità formale di amministratore,
- Possibilità che sia uno dei condomini a svolgere informalmente i compiti di gestione.
Questa flessibilità serve a semplificare la gestione nei contesti familiari o di pochi proprietari.
Ruoli e doveri dell’amministratore
Una volta nominato, l’amministratore assume responsabilità sostanziali, come:
- Convocazione delle assemblee almeno una volta all’anno per approvare il bilancio;
- Gestione contabile: incassi, uscite, fondo di riserva, rendiconto annuale;
- Manutenzione delle parti comuni (scale, impianti, cortili, ascensore…);
- Rispetto delle normative di sicurezza e conservazione dei registri obbligatori.
La nomina può essere gratuita o a compenso: se non specificato, si presume remunerato a norma del mandato d’agenzia.
In condominio, la principale soglia da considerare è quella degli otto condomini: solo al superamento si applicano obblighi di nomina. Prima di quel limite, la gestione è libera, ma sempre utile regolarizzare la funzione. In ogni caso, è fondamentale agire con ordine per evitare disagi o contenziosi futuri.
Redazione
